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☆★☆ワンルームマンション投資☆★☆ 2

1 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/24 21:20 ID:7hHdtGw4
前スレ
☆★☆ワンルームマンション投資☆★☆
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1049262264/

比較対照として
【REIT】不動産投信どうよ
http://live13.2ch.net/test/read.cgi/market/1074332620/

賃貸不動産板に立っていたスレですが、投資金額的にREITや株式投資に近いと思います。

テレアホの薦める高額物件は論外として、中古表面利回り10%以上の物件も結構な数供給されている中、不動産への分散投資を考えましょう。

2 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/24 21:32 ID:s9m32JDj


3 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/24 21:38 ID:7hHdtGw4
ちなみに新築をローンで買っては投資にならないことは前スレで結論でてると思います


4 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/24 22:28 ID:jnk+IIm+
新築ワンルームをローンで買うやつの心理について関心があるんだが。
馬鹿ばっかりじゃないだろうに、どうして儲からないもの買うのかな?

よく聞くのは「節税」とか「保険」ってやつだけど、他には?

5 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/24 22:35 ID:v1YSW9ke
ワンルームじゃないんだけど、不動産投資を考えてまつ
利回りは何%ぐらいあれば合格ラインですか?

6 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/24 22:38 ID:lpwJW44f
あんたはアホですか?
本当に不動産投資で儲けている奴が、そんなノウハウを教えてくれる
と思いますか?
不動産投資は不動産屋が利益の出る見込みのないのを、徹底的に電話勧誘する
ゲテモノのでしかないのが、判らないのでしょうか?

7 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/24 22:39 ID:7hHdtGw4
たぶん手取りで外貨預金以上の利回り(5%)位だと思う。
不動産はマンションだと耐久消費財に近い面と土地の持ち分で残る面があるから20年位で上モノは減価消却できるのがよいと思う。
中古の表面利回り(各種コスト控除前)で10%がボーダーってのが賃貸不動産板の結論だから、現金一括で買うにせよ7%位は欲しいね。

8 ::04/07/24 22:51 ID:v1YSW9ke
>>7
ありがとうございます。
その辺の数字を頭においておきます


9 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/24 22:54 ID:lQT8DlhT
でもさ、「投資」って考えたとき、不動産はあまりにも流動性リスク高いから、
もうちょっと欲しくない?

といっても、不動産の良いところはレバレッジを結構効かせられるところか。

株とかも資金管理能力高い人が有利だけど、不動産はもっとそこらへん
の管理能力が必要かもね

10 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/24 22:56 ID:5ut6wGC9
>>7
減価償却の意味が違うかもしれんが、
課税上の減価償却期間は、鉄筋の建物だと47年。
ちょっと前まで耐用年数60年だった。
築25年の建物に住んでますが、木造ならとっくに評価額0なのに
鉄筋だからバリバリ固定資産税取られてます。
正直、学生のとき住んでた木造アパートの家賃より高い!!
まあ、木造と違ってあと30年ぐらいは平気で住めそうですが・・・
固定資産税は地域や物件によってずいぶん違ってくるので
購入前には是非、綿密な調査を!
空室期間も税金だけはバッチリ取られますので。

11 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/24 22:59 ID:7hHdtGw4
>>9
そこですね。例えば個人資産2000万の人間がポートフォリオを組むなら
現預金500万
株 500万
REIT 500万
外貨 500万
って感じですが、REITより現物不動産の方が利回りはいいわけで、中古10% 500万 のワンルームマンションなら手が届く訳です。
これが倍の金額なら500万のワンルームマンション2軒ですから。
一定金額以上ならワンルームマンション分散所有もありうる選択肢なのかと思う次第です。

12 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/24 23:04 ID:7hHdtGw4
補足。株式投資に使ってるパソコンの通信費、購入費も不動産の管理とあわせて経費で落とせるってメリットもある。
株板住民は、確定申告でトレード利用のパソコンの代金、経費って主張して認められたってことはある?

13 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/24 23:16 ID:5ut6wGC9
それから、マンションの建ってる土地の地盤やコンクリートの質も
必ず調査することをお勧めします(私、そっち方面の業界なもので)
コンクリートの質はほんとピンきりで、100年ぐらいではびくとも
しないものから、30年ぐらいで簡単にひび割れてしまうものまであります。
特に、海砂を使っているものは論外。そのあたりの杜撰さは、大手ゼネコン
か否かは無関係だったりします。
それから地盤についてですが、よく杭の長さを売り文句にしてる物件を見かけ
ますが(支持層まで50mの杭長とか)、素人目には堅牢に見えても、実情は
地盤が緩い証拠。本来はマンションのような重量物を建てるべきではない場所。
阪神大震災でも、辺り一面液状化して、杭が剥き出しになった物件が多数存在します。
それから、投資用物件を購入されるのなら地域ごとの人口動態調査も必要となります。
これを怠ると10年後、大変な目に・・・。
不動産投資は、他の投資と比較して難易度かなり高めの部類に入ると思います。
くれぐれも慎重に検討して下さい。


14 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/24 23:39 ID:fQXIKHy5
西の砂は基本的に海砂でしたよね。
100年といえば竹中あたりの記事をみましたが実際最近の
一般マンションの質はどうなんでしょうか?
どこでもコンクリ流す時水をじゃぶじゃぶ入れてるイメージあります。
地盤についても縦ゆれと横揺れでは違うと聞きましたが。

15 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/24 23:43 ID:oQBLP+CV
買って税金、保有して税金。売って税金。
はっきり言って最悪だった。もう2度とやらね。

16 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/24 23:45 ID:lQT8DlhT
保有してるだけで税金かかるのは痛いよね。
そこらへんの管理できない場合は、株のほうがらくだね。


17 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/25 01:12 ID:15e/3kGI
100年コンクリート
30年で配管ボロボロ‥

18 :14:04/07/25 01:24 ID:EiAT7od1
設備の修繕は躯体の劣化とは関係ないでしょ。

19 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/25 21:14 ID:t9JhAdN1
やっぱり賃貸不動産板のほうがよくないか?

20 :.:04/07/25 22:05 ID:u1gyKmAL
中古ワンルームマンション購入の場合、銀行の融資はどの程度受けられるんだろう。
3割程度、頭金入れれば良いの?

21 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/25 22:08 ID:3covbp9P
>>20
お前さんの信用度如何だろう。

 仕事とか、借金状況とか、そこの銀行への預金とか、、、、。
 あと、大家さん業の経歴とか。



22 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/26 00:06 ID:Kw7FSO0l
>>19
あっちだとテレアホ叩きで終わってしまって他の投資との比較にすら入れない。

23 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/26 00:47 ID:RKZ2Pn8M
>>20

物件によるんじゃないの??


24 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/26 02:27 ID:nYCxs5u/
とりあえずデベがやってる投資向けってやつは論外だろうな

25 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/26 18:55 ID:mE80HP0m
ネタ提供のようですが、、、

投資用マンション購入検討しています。
地方都市70m2、3LDK。

ワンルームじゃないので却下ですか?

26 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/26 19:00 ID:P5E2vJH4
>>25
購入価格と予想実質利回りは?

27 :不動産で大儲け(^^):04/07/26 19:05 ID:0SJJl/SZ
1ルーム 1DK
 2DK 3DK くらいなら
どれでも儲かるよ
オレは株なんかやらずにこっちをやって大儲けだよ
転売するだけでも儲かるし 人に貸しても大儲け!
年収は2800万くらいかな

28 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/26 20:40 ID:9egHEasv
>>27
売買するたびにどのような税金がどれくらいかかりますか?

29 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/26 20:47 ID:zPZNjEVZ
>>28
27は脳内だから聞くだけ無駄だよw

30 :25:04/07/26 21:05 ID:mE80HP0m
>>26
レスありなとー

店子の現月家賃83,000で、700マソ。利回り14%。
3LDK、租税20マソ。

いきたいと思ってまつ。

31 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/26 21:50 ID:P5E2vJH4
>>30
客がちゃんとつくのならいいんでしょうが、一部屋だけだとリスクが
高いことは忘れずにがんばってください

32 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/26 22:31 ID:Kw7FSO0l
>>25
全然OKです。
マンション経営で認められる経費なんかもレスしてもらえると参考になりますね。

33 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/29 20:14 ID:jyG+cGXr
今、猛烈に勧誘を受けています。
で、識者にお聞きしたいのですが....
・投資型マンション って、自治会なんかは存在するのでしょうか?
(存在しないと、大規模補修とかは管理会社のいいなりでは?。けど、持ち主は住んでないしなぁ)
・投資型マンション(新築)は、三ヶ月や一年での検診などは行ってるのでしょうか?
(人を住まわせてから問題発覚して、それは大家さんの責任!なんていわれたらなんでやねん! って感じでしょ)



34 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/29 20:38 ID:pw1+pqMJ
>>33
一括借り上げシステム主体ですから、完全に建設会社系の管理会社の言いなりですよ。
だから、テレアホ勧誘の投資用マンションは駄目ってわけです。
そもそも、勧誘時点での表面利回りで5%程度ってのがいただけません。
例えば2000万のワンルームマンションで、頭金200万入れてローンを組んで、月の支払が持ち出しになるなんてケースがザラです。
そもそも、マンションは建物の価格がほとんどの耐久消費財としての部分が大きい不動産ですから、新築は高いですね。
ファミリーマンションでも5000万のマンション買って5年したら3500万で売れないなんてザラです。
逆言うと、一気に10年位かけて値崩れした後は緩やかな値動きになるので、そこで買うのはありなのではと思ってます。

35 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/29 20:55 ID:KZGAv6X2
マンションに将来的な資産家散ってあるのかな・だってよく考えたら只の区画でしょ?土地は分割だし建物はボロ滓になったら慈悲で建て替えだし・関東大震災の年は猛暑だったらしいけど猛暑で井や違った大震災で壊滅したってローンは残るでしょ

36 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/29 21:02 ID:oiDK3MaJ
>>34

おいしい中古なんてもうないだろ
結構前に個人投資家の草刈場になってたとおもうが

37 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/29 21:16 ID:pw1+pqMJ
>>36
利回り10%程度の物件ならアパートでもマンションでもまだまだありますよ。
ただローンを組みづらかったりするんで資金的に難しいものが多いですが

38 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/29 21:47 ID:kpMz3I8D
10%と言っても表面の話でしょ?
12%以下はお勧めできないな。
経験者は分かると思うよ。

39 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/29 21:51 ID:pw1+pqMJ
>>38
店頭でその利回りを歌って売れないのだから、当然値切るでしょう

40 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/29 22:07 ID:kpMz3I8D
最近この手の話テレビの特集なんかでも多いけど
中古の本当に良い物件は普通手放さないし強気だよね。
金利も上がっていくだろうしおいしい時期はすぎたよ。

41 :ley ◆e2FW4rUZL6 :04/07/29 23:19 ID:MvshKE+Y
ワンルームマンション買うことにしました!

といっても、競売の参加を業者と契約しただけですが。


セリ落ちるといいなー。



42 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/30 07:56 ID:PeY7cVDV
マンションよりは、月極めの有料駐車場の方が管理も楽そうで
よさそうな気がするんですが、どうですかね?
土地代がけっこうかかるのかな?


43 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/30 20:15 ID:KufP1JiT
れいさんこっちのスレもきてね〜w

44 :25:04/07/30 21:37 ID:k6Qa+jUd
>>42
原価償却は気になりませぬか?

45 :ley ◆e2FW4rUZL6 :04/07/31 00:54 ID:bWIOr7BC
株板にいて投資用にマンション買う人は負け組みですよね?

月に1%を確実に取れるなら必要ないですもんね。


>>42
土地買って駐車場は割が合わないと思います。

>>43
どこですか?

46 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/31 01:21 ID:5KbtgPfE
>>45
漏れは年間ならここ10年ほどは+10%かそれ以上取れるが、月間だと
「確実」には取れてない。

コンスタントに毎月+にしてるやつなんているかな?

それにリスクの性質が違うから比較しても仕方ないとおもうんだが

47 :42:04/07/31 08:33 ID:PZRu/KCF
>>44
すみません、初心者なので意味がよくわからないんですがどういうことでしょう?

>>45
そうですか、やはり割に合いませんか。


48 :43:04/07/31 09:38 ID:10jydDiM
>>45
れいさん
ここです。
http://live13.2ch.net/test/read.cgi/market/1091082480/


49 :25:04/07/31 10:42 ID:r2cFod6n
>>45
そうでも無くない?
デイトレよりマンションはもっと労働している感じ無いと思われ。
旅行したり勉強している間も、キャッシュ流入。

>>47
ごめん、ググって。

50 :42:04/07/31 16:53 ID:16wrwDcy
>>49
たびたびすいませんが、なにでググったらいいんでしょう?
原価償却という言葉の意味自体は分かるのですが、
駐車場と原価償却がどのように結びつくのかイマイチ分かりません。


51 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/31 17:09 ID:rPVg52JT
>>45
いろいろ経費で落とせるモノもあるし、固定収入があるのは相場を張るのでも+ではなかろうか?
空室リスクを考えると数件保有したいところではありますが(若しくはアパート一棟買いとか)

ちなみに機械式駐車場なんかの建設は東京都とか駐車場不足の自治体では利子補給があったりします。

52 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/31 17:29 ID:MqxuXKE6
減価償却のこと?

53 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/31 17:46 ID:hVV2RGsl
10年後同じ家賃を取れるのか?

54 :名無しさん@お金いっぱい。 :04/07/31 17:50 ID:Qf7+aYOd
駐車場は固定資産税が高すぎ

55 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/31 18:01 ID:rPVg52JT
>>53
とれないね。だから、REITなんか、新規物件の購入を積極的に進めてる。
個人のマンション投資も同じでないかな?
キャッシュで買ったとして、得た家賃を再投資。

56 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/31 18:43 ID:In2zV78+
>>53
新築で引っ越しましたが家賃が毎年3000円位の幅で値上がりします。
隔年の時もあるけど。

57 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/31 19:37 ID:HiRmMv6R
ワンルームを買うんだったら、30年ゼロクーポンを買ったほうが利口だよ!

58 :名無しさん@お金いっぱい。:04/07/31 20:20 ID:rPVg52JT
>>57
それもいいけど、外貨建て資産のリスクもあるから全部は危険でないの?
分散投資の一環ですから

59 :ley ◆e2FW4rUZL6 :04/08/01 00:35 ID:Z4oxqh6S
>>25,51

一つ持ってるんですが、下の住人が酷い人で入ってもすぐに出て行っちゃって大変だったんです。

空き部屋になると収入ないし、部屋の原状回復のルールが何とかって言われて敷金もとれないし。

トラブル無しならそれほど悪くないかもしれないけど

常勝トレーダーの人から見たらそれほど良くないと思います。


60 :33:04/08/01 00:56 ID:Lm/kimh0
>34
ありがとうございます。(遅レスですが....)
やっぱり管理には問題がありそうですね。

加えて板の状況をみると、「マンション投資をやるのであれば、中古を自分で探す」じゃないと失敗しやすい。

さて、どうやって断ろうか....


61 :42:04/08/01 05:57 ID:Q8pDXS4d
>>52
そうです_| ̄|○

>>54
そうなんですか、資産税ってそんなにかかるものなんですか
会社組織にでもすれば、多少はましになるのかな


62 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/01 12:46 ID:xnZg7sSH
資金3000万円あったとして、株式投資がいいのかアパート・マンション経営が
いいのか?
この問題について論議しているスレあれば教えてください。

63 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/01 12:48 ID:H22fjQXu
>>62
3000万ごときなら株で1億にしてから半分を不動産にまわせ

64 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/01 13:35 ID:CEnwLjv/
という>>63は資産250万円

65 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/01 14:06 ID:aAxFtieb
>>64
良い線いってるw

66 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/01 21:39 ID:Gwih8hJC
>>62

株のことがよくわかっているのであれば、やはり株でしょう。

不動産のことがよくわかっているのであれば、不動産でしょう。ただし、利回り10%以上の物件に限ります。



67 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/01 21:43 ID:Gwih8hJC
>>63

不動産ったって、まずは自分の家を建てるんじゃないの??


68 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/02 00:53 ID:XIDmfFWt
>>67
賃貸に住みながら賃貸アパート持っているヤツがいる。
首都圏近郊のベッドタウンに割と広い土地を相続した
サラリーマンだが、相続しても都心の賃貸マンション
に住んだま自分の土地には賃貸マンション立てて
大家業もやっている。計算の上では確かにトクなんだな・・・
直感的には信じられないけど

69 :サムソン:04/08/02 07:34 ID:zPcMdXLh
僕も持ち家は持っていないけど、ワンルームマンションはいくつか持っています。
結構、合理的な選択と思っているのですが。。。
賃貸なら嫌になったら引っ越せばいい。持ち家なら難しい。
賃借人の方に嫌になって出て行かれたら、また新しくうめれば良い。

70 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/02 21:30 ID:GTShgtGz
>>67
それが一般的な選択だと思いますが
自分には信じられない選択です。

賃貸物件を先に持ってキャッシュインを潤沢にすれば
持ち家はそのあと楽に手に入る、と思っています。

仮に大きなローンなんて組んだらもう終わり。
それ返済してるだけで貴重な青春が過ぎちゃう。

こんな考えの私は建築業界です。

71 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/02 22:26 ID:2gVZOpPY
>>70
そこまでわかってやっているのなら、不動産運用でいけそうですね。



72 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/02 23:26 ID:t53AEZwW
ワンルームじゃ無いけど
30年超のマンションで複数の部屋があってリフォーム済み、
東京近郊で900万以下の物件ってどうなんですかね?

自分の住居用に買ってもいいかなと思ったりするんだけど。

73 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/02 23:34 ID:Ch8wWoq2
30年以上だと作りしだいでピンキリで誰も答えられない気が・・・。

74 :山師さん:04/08/03 00:10 ID:397gjv3O
30年経った辺りで配管のやりかえ等の大改修でかなり金が掛かるはず。
実際には壊れた所のみ修理し、騙し騙し使っているところが多いのではないか?
もう30年住める様にしっかり補修すると新築時以上の金が掛かると言われている。

住民全戸が払えるとは思えないし
建て直しするにしても新築マンションの方が安くて面倒臭くない。

マンションのスラム化はこれから社会問題になってくるだろう。

コストを考えればマンションの寿命は35年〜45年と思うのです。



75 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/03 00:23 ID:GsuQIbj3
>>73>>74
ありがと。今住む所探してるんだけど
無職相場師だとあんまし貸してくれる所なさそうなので
ボロいマンション買った方がいいのかな?と
思ってみたんだけど、素人じゃ見分け付かなそうだね。
万一興味持ったら建築士に買う前に見てもらうけど、
賃貸の方がいいのかなぁ。レオパレスは狭いし。

76 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/03 01:08 ID:FKX8unlN
>>75
千葉の田舎に行けば400万で一戸建てが買える。

77 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/03 09:25 ID:+lObke/i
知り合いの築30年マンションはガスの室内配管が漏れてて
修理が出来ない(漏れてるところが分からない)ので元栓を止めて
電磁調理器で飯作ってるらし

他に間取りが今の流行と違うので・・・とか言ってた。
周囲に不在で貸していた住人もいたけどだんだん貸しにくくなってるとか
もちろん激しく地域の事情にもよるだろうけど

78 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/03 09:29 ID:jNNSAYRY
こういうスレが上がってきたら日経底近いな

79 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/03 23:25 ID:hoxUPCtY
>今春の4年制私立大の入試で、新入生の数が入学定員を割り込む「定員割れ」が学校数としては
>過去最高の155校に上ったことが、日本私立学校振興・共済事業団の調べで分かった。
>入学者が定員の7割未満の大学も59校(11%)あり、少子化を背景に私大経営が苦しくなってい
>る実態が浮き彫りになった。


少子化の影響が本格化。
既存のシングル向け賃貸物件の3割から4割程度がゴミ化することも考えられる。

そのような状況になったとき、販売会社が悪い、それを放置した行政が悪いなどという
見苦しい責任転嫁をすることがないように。

中学生程度の知性があれば、現タイミングでのシングル向け住宅への投資がどのような
結果をもたらすか十二分に理解されるはず。

このスレを初めてロムされている方は前スレを一読されることをお勧めします。

80 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/03 23:52 ID:+MKHSfx4
ということは、割安物件が今からでてくると。

81 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/04 00:22 ID:zkCanRYd
安いものはもっと安くなる
高いものはもっと上がる
と言うのが相場の常

82 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/04 00:40 ID:BCyF4FEF
路線価sage

83 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/05 20:36 ID:wxvE2Sn1
でも大都市圏では下げ幅はゆるやかになってる。計算出来る下落率だよ。

84 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/06 04:02 ID:HJUzA3JH
>>75を読んで思い出したんだけど
超不人気リゾートマンションの一室を百万円程で買って
引きこもり田舎トレーダーになった人が経済板にいたっけ
あれから1年か2年たつけど元気でやってるのだろうか
そもそもそのリゾートそのマンションはまだ倒壊してないだろうか

85 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/06 08:47 ID:7E8aQhTw
もし50戸のまんそんに入居して、49戸が全部無人になって出てったら
エレベータ代から何から
管理費は実質自分で全戸分立て替えて払わなきゃなんないのだろか

86 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/06 10:21 ID:6zCGhLDr
>>84
それいいね。
リゾートマンションがそんな値段に暴落したのは別荘なんかの維持費が馬鹿にならないからだから。
そこを住居と定めるなら悪くない選択だね。

87 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/06 12:00 ID:H2+xKpk5
リゾートマンションってブロードバンド来てなさそうだし管理費高そうだな。


88 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/06 12:44 ID:6zCGhLDr
>>87
ADSLでは不満かな?
管理費もファミリーマンションよりは安いんでないの?
まあ、でも住むのなら素直に別荘買った方が良いと思う。
700万くらいで大型1LDKとか2LDKとかの敷地50坪物件出てたよ。
ちなみに場所は伊豆の下田の駅から10分位。

89 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/06 12:59 ID:/moiJQ1A
>>88
ADSLすら来ていないところが多いのだけどな

90 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/08 09:13 ID:9RVEE5+d
来週競売の入札してくる。

ワンルームでないけどマンション。

落とせたらうれしいな。

91 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/08 14:49 ID:xE3e4ASZ
>>88
1500万出すとCATV来てる高原の別荘も買えます。
こういう暑い夏は、林を吹き抜ける高原の涼しい風のなかでトレードしたい。

少し本気。

92 :◆c9nrBynuiA :04/08/08 16:07 ID:1mF5X1a3
近々ワンルームマンション購入(1戸目)にチャレンジ予定。
皆さんどんな本で勉強されたんでつか?
おすすめ教えてください。

いつかは都心のワンルーム10戸を持って
都心まで3時間ぐらいの田舎に引っ込みたいのデス。

93 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/08 20:48 ID:uytElLbv
リスク分散考えると、都心ばかりに10戸はお勧めできない。
地震一発であぼーん。

94 :◆c9nrBynuiA :04/08/09 11:57 ID:O3nyHqX1
なるほど。リスク分散は大切ですネ。

ただ遠くだと管理が大変そうデス。
まず1つ買ってみてから考えてみることにします。

で、おすすめの本はありませんか?

95 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/09 21:31 ID:6/onrW7i
4万8千円のオーナーチェンジ物件。いくらなら買いますか?

96 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/09 21:33 ID:KbTQRRcs
今テレ東で
別荘特集やってるよー

97 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/10 09:09 ID:8KEsSXNR
別荘て水道料金が月、万単位の料金単位なんだね。
水道水をまったく使用しない月も万単位で請求。


98 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/10 09:16 ID:cYR7kQe9
>>95
粗利15%で380万
管理費滞納してたらその分差っ引く

99 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/10 09:49 ID:BC+Wytqf
不動産投資は、どれだけ早くおいしい情報入れてそれを独占できるかできまる。
広告出てるようなのにおいしいのはほとんどない。
できるだけ人脈広げてアンテナを張っておくのが一番大事。

100 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/10 18:36 ID:1r5TDaZ9
つぶれそうな会社(ゼネコン)とかが複数部屋出してるのを
2部屋以上買うからと言って1割負けさせたことがある。
その契約の途中で仲介業者が粗利13%の物件も紹介したの
でそれも買った。人脈やアンテナが無い場合は1部屋ではなく
何部屋も買う、あるいは買う資力がある客と業者に思わせること。

101 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/10 18:46 ID:HOxZYOAF
供給過剰で借り手が無く、死にそうです、

102 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/10 19:43 ID:aZXstqsS
ワンルームじゃないんだけど、滋賀県南部の大津・草津あたりの巨大マンションの
林立はあれは一体何なの(?
個人地主が相続対策を兼ねた有効活用で賃貸マンションを建てるというとせいぜい5,6階の
中層マンションが精一杯で、旧農地に一帯そういうマンションが林立というのは
どこでも見かける風景だが、あれは全然そんな規模では・・・

関西ではオオミ住宅という建売屋が俳優の黒澤年男を起用した派手かつ
陰気で泥臭いCMを恥もなく流しているが、
近所の大?都市京都がガラガラな今、そんな住宅需要がどこにあるのか知らん。

なんぞ裏があるのか知らん?
あるいは現場の事がわからない遠隔地の金持ちに投資物件として売り込んでるとか?
あるいはこういうのをリートや抵当証券に組み込んでるとか?

建てるにあたって、どっか貸し込んでる痴呆銀行があるのだろうが、、
また数年後ややこしいことになるのか、、 
としたら計画ナントカに近い融資状況という事なのか?



103 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/10 22:11 ID:2pl6y15E
>>101
どのあたりにお持ちですか?
私も1Rを何件か持っていますが、1件目が悪名高い?相模原でした
1年以上借り手が無いので、捨て値のつもりで家賃を下げたらその後
4年以上埋まっています ここに関しては建替えまで不良資産で持つ
覚悟でいます(涙)


104 :sage:04/08/10 23:28 ID:MSQIT8bf
都心で700〜800万円の物件がちらほらでているみたいですが、どうなんでしょうか。
16uというのがなんとも...。


105 :山師さん:04/08/11 00:42 ID:p08iZYKu
16u=9.7畳! 
風呂・トイレあるの?
粗利15%として月10万円で貸せるかどうか。



106 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/11 02:26 ID:73r8LM9y
>>105

3点式だけど、ユニットバスがある。
月10万??そんなにとらないとペイしないかな??


107 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/11 06:54 ID:yAiqdxN9
資金が900万くらいしかないんですができますか?

108 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/11 07:18 ID:g5ME0XjM
>>106
儲けると考えると、7〜8マン+管理費+修繕費
くらい欲しいね。

109 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/12 00:29 ID:ixgnZjnC
レオパレス狭い物件しかないんですが。。
無職で1年分の家賃は楽に払えるんですが
有利な契約方法って無いんですかね?

110 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/12 01:41 ID:jgxiE3t9
>>109
買え

111 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/12 02:05 ID:rT3mTOav
今年になって、あるつてで400万のマンション購入した。
都下の○×区で私鉄の各停の駅から8分、16平米。
築は昭和60年ぐらいか?
4万9千円で借りてもらっている。

けっこういい投資だったと思う。

もう一軒買いたくなってムズムズしている。
資金は現金=それでないとまったくペイしないから。


112 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/12 11:25 ID:HkGDz37t
>>111

16uタイプでいいなら、築10年で700万円とかありますけどね。


113 :山師さん:04/08/13 00:33 ID:tALjJ9WT
海外の公社債投信で8%くらいのものがあるので、
リスクを考えると粗利は最低12%はないとダメなんじゃないかな。
本で読んだけど、ポイントは高く貸せる地域かどうからしいですね。
今後の利上げも視野に入れない痛い目にあいそう。
金利が上がっても家賃は簡単には上げられないから。






114 :名無し:04/08/13 17:03 ID:4dct1Vrd
>>107
900万もあれば、かなりいろいろな選択肢があるよ。
やや狭くていいなら、山手線内の人気エリアの物件も買えるし、ちょっと離れたところなら大きめの築浅の物件も買える。
僕のお勧めは前者だけどね。

115 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/13 18:24 ID:wxbqBjVP
>>111
貸しているマンションの月々の管理費などは誰が払ってますか。
賃貸者が家賃とは別に払っているの。


116 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/14 19:57 ID:B1kFGm4+
>>41 (ley氏)
その後いかがですか?

私は今月開札のマンションが1件あります。


117 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/17 08:36 ID:EqDVzAWO
今、TBSでマンショ選びを特集してます。


118 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/17 15:23 ID:iiJs+Q72
前のバブルの時の直前の、状況に似てないか?
あの時も銀行屋に近くの、マンション900で買えって、言われたけど
結局買わなかったなー。株が上がってきた後はジリジリと、
不動産上がるかな? 前の時も「日本列島改造」の後で
これ以上土地は、上がらんとか聞いたから、買わんかったよ。

119 :ley ◆e2FW4rUZL6 :04/08/17 16:14 ID:zhhwY+h2
>>116

明日開札です。

116さんはまさか名古屋じゃないですよね?
競争率激しそうって言われてます。
落札できるといいですね!

120 :ley ◆e2FW4rUZL6 :04/08/18 23:00 ID:AdOBul9E
落札しました!
ちょっとだけ忙しくなりそう。

業者が言うには名古屋はUFJの関係でこれからもかなりの物件が出てくるらしい。
入札前に言えよなー。

121 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/21 09:21 ID:kthfIkOi
>>120
競売マンション落札後について教えてください。

既に賃借人が入っている場合、どの時点から落札者に家賃が入るのですか?

122 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/21 11:10 ID:4CjE12ZJ
>>120
競売マンションなんてよく買えるな。もともとその筋の事務所だったりトラブルがあっての競売物件なんだし
落札価格にだひかれてまされたとしか言いようがない悲劇だな。
世間知らずが金を余らすとろくなことに使わんいい例だってことだな。

123 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/21 12:02 ID:kthfIkOi
落札価格ニダ

124 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/21 13:10 ID:LH1rKjXP
>>122

下調べはそれなりにやってるんじゃないの??


125 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/21 13:12 ID:LH1rKjXP
資金が900万円あるんだったら、今は迷わず株でしょう。


126 :(;´Д`)エェエェ:04/08/21 13:45 ID:DH72IQsM
沖縄の競売をたまにみていまつ。
けっこうハァハァできるのでつが如何せん沖縄ということもあり、当分先になりそう。
マンションの全力買いだけ早めときなよ。余裕を残すべし。
インフレに期待しているんだが、駐車場もマンソンも固定資産税が痛いと聞くし・・・。
だからといって>>125みたいにするのもどうかと。
十年単位なら外貨がお勧め。豪ドル、米ドルあたり。
って、擦れ違いか…w

127 :ley ◆e2FW4rUZL6 :04/08/21 18:58 ID:YZhjNg6r
>>121
お金払って所有権移転が済んでからだと思います。

>>122
詳しくは知らないけどあまりびびる必要はないと思うけど。
特にワンルームなら占有屋も割が合わないのは知ってるはず。
っていうか、今はほとんどそんなのもいないと思う。

>>124
競売をメインにしている業者に委託してやってもらってます。
手続きも全部お任せなので通常物件と同じでらくちんです。

これからは1LDKとか2DKが良いらしいって聞いたので、株で儲かったらまたチャレンジしてみたい。

128 :MM_hantai:04/08/21 23:02 ID:uXnGh1e/
店頭市場 マーケットメイク制度に反対しよう!
証券会社に一方的に有利なとんでもない制度です。
自分の買い(売り)指値より低い(高い)値段がついているのに注文が約定しない。
自分の注文が気配に反映されない。
など不透明で不公正なシステムです。

129 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/22 08:43 ID:ReZ2dWGe
>>128
マルチに反対しよう!
アホの周りの迷惑を考えないとんでもない行動です。
自分の言いたい事をあちこちに書きまくる。
書いたら書きっぱなし。
など128の低能っぷりをさらしてくれる行為です。

130 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/22 18:07 ID:g49644Ys
まあ散々繰り返さえてる話ですが・・・

良くかかってくるマンション投資の電話を暇なときに相手にして遊んでる
んだが、どこもまあ判で押したように「表面利回り5%、金利3%前後」って
やつで、つまり
利回り5%のうち3%を金融機関、2%で固定資産税やその他の経費を
支払って残りが投資家の利益になるという説明
(というか電話をかけてるやつがわかってなくて、私が説明してやる
ことが多いがw)

しかし、まるまる2%が利益になったとしても、国債の利率が1.7%だと
考えたら、リスクプレミアムが0.3%しかない。

これで各種リスクを負担するんだからまあ馬鹿馬鹿しい話ですね。

まあ、「これから地価が暴騰するんだ!!」って考えてないとできない投資
なことは間違いないです。

向こうもそれがわかっていて、「死んだときの保険」とか「節税」とか
「年金の代わり」とか言って攻めてきますが、新入りの若い社員を
論破させて泣かせたことあります。

まあ、大変な仕事ですな


131 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/22 18:44 ID:6dTosx64
不動産投資に関するセミナーやDVDを扱っているようです。
買った人がいたら、感想を教えてください。

クラブリッチ
http://www.clubrich.jp/

132 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/22 20:34 ID:HzZgPpjm
>>130
新築テレアホ物件は論外ですから、賃貸不動産板の住民と違って投資一般板の住民はREITとか比較対照の投資に詳しいから、
実質利回りには敏感でしょう。REITで実質4%(課税後3.6%)なんだから、動きが悪いのと空室リスク分のプレミアムを入れてやはり8%は欲しい。

133 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/22 20:40 ID:g49644Ys
>>132
ただ、「株に投資する」って言って銀行がすんなり2000万円融資してくれたら
いいのになぁ・・とは思いますけどねw

134 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/22 20:45 ID:g49644Ys
漏れもテレアポの勧誘のやつと話したことがあるんだけど(この間・新入社員)
年収(見込み)税込み250万円でまだ一つも売ってないということだった。

一つも売らないでちゃんと給料は貰えるのかぁ〜って思った。

その給料は他の客からの莫大な利益で賄われてるんだろうな〜


135 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/22 23:30 ID:XEp3/smp
>>134
テレアポで250万ももらえんの??
コンビニでバイトするよりだんぜんいいわけだ。


136 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/22 23:57 ID:g49644Ys
テレアポ嫌う人多いけど、私も食後ののんびりしてる時間にかかってきたら
からかって遊ぶよ。
・そこの変動金利はなんに連動してるんだ?
・今の国債の金利はどれぐらいだ?
・今借金が5000万円ほどあるがそれでも買えるのか?
・駅から○分って何メートルのこと?
・今年の首都圏のワンルームは何戸売り出されてるんだ?

とか聞きます。若い営業は答えられないやつが多い。
「勉強しとけよ」って言って電話を切ります。

ただ、一回全部答えられて焦ったことがありますがw

137 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/22 23:58 ID:qnW+A0ev
そーいう場合はもちろん買うんだろ?w

138 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/23 20:31 ID:/ihbXsdX
21日のプロ野球「巨人×広島戦」(テレビ朝日系)の平均視聴率が巨人戦中継では過去最低更新の4.2%(関東地区、ビデオリサーチ調べ)だったことが23日、分かった。

今月18日の対ヤクルト戦に続き、20日の対広島戦でも5.0%を記録して
五輪中の5%割れは必至とされていた。

http://www.zakzak.co.jp/gei/2004_08/g2004082306.html

139 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/23 20:34 ID:8WzaOjKi
>>138

だからどうしたって??


140 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/24 10:45 ID:oE11O9QU
【地学】相模トラフ震源のM7地震は30年以内に70%の確率で発生と発表=政府
ttp://www.yomiuri.co.jp/science/news/20040823it11.htm

手持ちのマンションも地震保険に加入しないとな。
ほったらかしだ。

141 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/24 15:34 ID:S2E66FWU
みなさん、地震保険は入ってますか?

私は入ってないのですが・・・・どうしたもんでしょうか

142 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/24 23:50 ID:2gqHJT9e
>>141

地震保険はマンションの住人全員が入っていないと意味がないんだよ。


143 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/25 00:05 ID:1Kxh3jW7
>>142
なんで?

144 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/25 00:07 ID:1Kxh3jW7
Q 地震が起きた場合のリスクを考えると、どうしても不安なのですが。


A.東京カンテイの『阪神大震災マンション被害度調査報告』資料でも、ワンルームタイプの被害は皆無とあります。
マンションはオフィスビルと違い、1棟の中に多くの居室を持ち、多くの仕切り材や鉄筋を使用しているため、地震に対する耐性は比較的高いといわれています。
現に、多くの建物が倒壊した平成7年の阪神大震災の時でも、昭和56年の建築基準法により改正された新耐震基準で建設されたマンションについては、大破・中破を合わせてわずか1.3%に過ぎませんでした。
更に、東京カンテイの『阪神大震災マンション被害度調査報告』資料でもワンルームタイプの被害は皆無とあります。
又、地震保険に加入することで更に万全を期すことができます



145 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/25 00:21 ID:AX6tZBdc
>>143

マンションは一部損壊とかのときに、一部だけ直すというのは難しいから。


146 :141:04/08/25 00:31 ID:1Kxh3jW7
>>145
別に治さなくても保険金さえもらえればいいんだが・・・

147 :116:04/08/25 02:06 ID:TwzB48Iq
競落出来ませんでした。アト○ウムに持っていかれました。

自分では、落札額では利回り的に回らないと思うのでしょうがない。
また次の物件を探します。

148 :ley ◆e2FW4rUZL6 :04/08/27 11:57 ID:nCBsfw5B
>116

アト○ウムですか・・・

利回りが合わなければ落札する意味が無いので仕方が無いですね。
物件なんていくらでも出てくるのであせったら負けですもんね。

地震保険は東京海上の超保険ってのがお勧め。
時価100%で加入できます。

149 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/28 11:18 ID:mKs/pxhm
自分は利回りや空室リスクより大規模修繕の可否が心配。
ワンルームでも外壁くらいはやるとこ多いけど給配水管とか
専有部分の工事でどれくらいかかるか心配。
入居率高い1Rで20年近く経過したものを持ってるけど
手放す気が無いんでね。

150 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/28 16:45 ID:7Z8/bnJb
最近は持ち出しモノしかないから、地震以前に、何やってもダメだね
嘘でもつかないと売れないだろうから、被害者の会とか言って訴訟とか起こして欲しいね
営業が鬱陶しくてかなわん

151 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/29 20:47 ID:G38d5wND
ワンルームマンション買って住みたいんだけど
注意点って何?

152 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/29 20:55 ID:OAYrupG/
>>151

買って住むだけだったら、何も注意することはない。
強いて言えば管理費と修繕積み立てと大規模修繕かな。
でも、50u以上の物件買った方がいいよ。

住むって言っても10年くらいしか住まないんでしょ??


153 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/29 21:11 ID:G38d5wND
>>152
レスどうもです。
何年住むかは決めて無いです。
欠陥をつかまされないようにするには
どんな点に注意したらいいですかね?

154 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/29 21:42 ID:ZIxQziBr
中古マンションの水道管などの劣化状況って購入前に調べられますか?
中古マンションで自分で住んだり入居者にあてがあれば賃貸するなどして
流動的に運用していきたいのですがそういうタイプの方は居られますか?

155 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/29 23:30 ID:OAYrupG/
>>153

やっぱり図面ですかねえ。
注文住宅なんかだと図面はごまかしようがないし、基準が決められているので安心なんですけど、
マンションとか建て売りはわけわかりませんからね。


156 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/30 07:08 ID:Le6o4V4x
きのう某上場住宅再生企業のモデルルーム行ってきたら
うちは安値で叩いた住宅をリフォーム会社に丸投げしてるだけですって
平気な顔して行った。今日その会社の株を全て売却します。
どうしようもないDQNだったな・・・

157 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/30 10:03 ID:rZBx43XD
ワンルームマンション投資のリスクの一番恐ろしいのが、
「所有者責任」です。
ガス器具の不備で入居者にもしもの事があったらどうなります。
死亡なら施設管理者賠償責任保険で何とかなりますが、
半死になら1億円ぐらいじゃすみません。
爆発でも起こしたらどうなります。
昔、水漏れを起こして階下のブテック(毛皮)が水浸しになり、
裁判で商品・内装・営業保障で1億5千万円の判決ですからね。
投資のつもりが全てを失う。
下が店舗のマンションは買わないように。

158 :名無しさん@お金いっぱい。:04/08/30 11:21 ID:LRP8r0eW
昨日入ったレオパレスはひどい。
いきなり雨漏りしてきやがった。
しかもゴキブリの死体まで転がってるし。

出たら二度と使わん。

159 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/03 21:54 ID:aD6mZUYc
>>158
もともと玲央はそんなもんだろ
知らなかったの?プ

160 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/04 22:19 ID:FZq1U/xx
レオパレスで貸し出すと敷金とれないけど、実際は大家の実入りは大差ないのだろうか?

161 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/04 22:39 ID:8wfd6Lpj
>>160
退室料やらなんやらしっかり頂きますから

162 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/07 21:23 ID:QwEQSk3i
最近は借り手も知恵をつけてるからそう上手くいくかなあと思うけど

163 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/11 15:16:16 ID:p1WwRPkL
今ごろの時期に空きが出ると来春までうまらないかなぁ。

164 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/12 10:45:11 ID:wc5GRMTh
>>163

いい物件ならそんなことはないと思う。
結構今住んでいるところから出たいと思っている人は多いからね。



165 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/12 11:29:32 ID:gSsLNIqP
てst

166 : :04/09/12 11:34:26 ID:0e5Qy08X
ハイリスクハイリターンと言って良いだろう。
古くなった時、動きが取れず、責任だけかかる危険はある。
なるべく新しく、しっかりしたのを買う方がいいだろう。
利回りが低くてもそちらの方が安全で、転売も視野に入れることになる。

高値してきたら買っては絶対にダメだ。
供給過剰になる前兆だ。確実な前兆だ。

167 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/12 20:41:18 ID:HiGv0T42
初歩的な質問でスマソ
ワンルームマンション投資とは部屋を買うのですか?
それとも土地付き一戸まるごと買うのですか?

168 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/12 21:11:36 ID:JjniEQvk
土地付き一戸まるごと買えるような金持ちがこんなところでこそこそ話したりしない。

169 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/12 21:24:03 ID:j80tBx1r
>>168
ワロタ
でもその通り。部屋ごと売ってる。よく電話かかってくるでしょ?
暇つぶしに説明させてみたら良くわかる。でも電話のは買ってはいけないけど

170 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/12 21:44:58 ID:fFxbojim
都内のワンルーム一部屋の金額で
埼玉の木造安アパート一戸買えるじゃん。
そのほうが利回りもいいし、リスクも少ないと思うが。

171 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/12 21:52:48 ID:ECUvfIPk
>>157
>投資のつもりが全てを失う。

数年前北海道で、
老後のためにローン組んでマンション土地付き丸ごと買ったけど
火山の噴火であぼーん。
という話を思い出した。

172 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/12 22:50:04 ID:j80tBx1r
>>171
それ言い出したら「北朝鮮が関東地方に原爆投下」とか
「中国で内乱発生」とか・・・(いずれも可能性はゼロではなさそう)
あらゆる投資ができないよね。

取るべきリスクを取った分、リターンがあるわけだから

173 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/13 00:38:29 ID:wUlM/BqH
下3軒、上3軒の新築アパートの下中に若い男が入居したのは良いのだが、
次々と友達がいそうろうするようになり、丸坊主、目つきの悪い男、、、、4・5人
893かチンピ○なんでしょう。他の入居者全て出て行きました。
宮城県多賀城の実話。従妹が二階の入居者でしたが最後に出ました。

174 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/13 01:07:08 ID:BGeLXsl1
一般社会のしがらみと隔絶された、ヴァーチャル世界で稼げるのが
相場師のいいところだからね。
その利点を捨ててまで不動産に手を出したいとは思えないな

175 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/13 07:19:09 ID:9D4OQFcl
その多賀城のアパート売りに出てなかったかい?
俺一瞬買おうと思ってたよ。

176 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/13 10:31:02 ID:7+RPXhgQ
>>173
契約違反とかを盾に追い出したりは出来ないのかな?
入居時に住む人の登録みたいな事してるでしょ?
ちょっとでももめるようならすぐ警察呼んでさ。

177 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/13 11:58:29 ID:wUlM/BqH
多賀城のアパートだが、
>契約違反とかを盾に追い出したりは出来ないのかな?
出来ないでしょうね。出すとしても裁判に何ヶ月もかかるし、相手が相手だからね。
俺には関係無いが、大家は大変なんだろうね。
ローンを抱えていなければ良いが。
従妹が外階段を上っていると、丸坊主が”お姉ちゃん、お帰り”だからね。
誰も住めないよ!
俺が外階段をドカドカと音を出して上った時”うるせぇ〜 野郎!”
ビビッタよ。

178 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/13 16:15:47 ID:u8nePScb
おれの知り合いのアパートも1年以上家賃滞納して結局大量のゴミを
残したまま強制退去させられた奴がいた。  家主は涙目だった。

179 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/13 17:56:00 ID:EPqlA5wV
>>178
今日そういう作業やってるのをまさに見かけたw
C葉県でw

180 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/13 22:31:58 ID:Rul23Gat
下手な中古マンション買うよりは、8909で利回り8〜9%台の新築
アパート買う方が余程安全と思うけどね。

ちなみに、最近は土地の仕入れが追いつかなくて、順番待ちらしいが!

181 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/14 06:12:45 ID:lHXWZwlq
あそこのは安っぽくてダメ
保証あるにしても10年後からが不安。

182 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/14 11:30:52 ID:xalEzglS
アパマンね?
悪いとは言わん。
しかし、昭和40年ごろは良かった。
土地も上がる、家賃も上がる。
アパマンの時代は終わったような気もする。
借金をして、いちかバチかするのも危険。
一括で買う現金有るなら、良いとも言えるが、
資産の固定、自由の拘束、ストレス。
これからはREITかな。

183 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/16 02:29:54 ID:5mh9LYo2
アパート屋からアパート買うんだったら自分で気に入った土地探して
好きな上物建てたほうがよっぽどいいのに。10〜15%は回せる。
賃貸募集や管理だけ不動産屋にまかせればいい。
この低金利時代にアパートを現金で買うなんて・・・
まともなリーマンやっているんだったらその借入信用力は凄い資産だよ
しがない自営業やっているとその辺は凄くうらやましい


184 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/23 07:30:16 ID:PqWn/HoR
∠( ゚д゚)/

185 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/23 07:51:19 ID:hvnrWWib
>>184
10〜15%で回せるアパートは昔の話。

186 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/23 15:54:42 ID:n3YhkYhN
二本ワークソ電話うぜーよ

187 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/24 19:41:44 ID:o5R6v6ks
去年、うっかり新築マンション買っちゃいました。
損益通算で戻ってくる税金を含めてみても、初期投資に対するリターンは10%程度です。
こういう場合、金利が低い今のうちにローンの繰上げ返済しちゃったほうが良いんだろうな。


188 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/24 20:19:19 ID:G2+v0++A
>>187
大丈夫。「今新築マンションなんて買うやつは馬鹿」って言われてるときが
一番の買い時。私も都心のワンルーム二つ買った。
ただ金利上昇リスクはあるので、繰り上げ返済しましょう

189 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/24 23:17:27 ID:1jZcUcsV
>>188

おまいら何をやらせやってんだ!!


190 :ley ◆e2FW4rUZL6 :04/09/27 12:06:33 ID:YbHPcQw4
競売落とした物件見に行ったらとても悲しくなった。

明らかに母子家庭で部屋は整理されてたけど、思い出の写真とか通帳や絵本がいっぱい。
結婚写真がいっぱいあって幸せそうな笑顔や家族旅行の写真。
箪笥に仕舞ってあった通帳には子供名義の物もあって、残高が段々減っていってた。
鉛筆でコメントが書かれてたけど、懺悔の言葉ばっかりでほんとに悲しくなった。

何年も前に夜逃げしてるんだけど無事だといいなあと思わずにいられなかったよ。


191 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/27 12:40:22 ID:mAd7V1g5
なんか悲しいです・・
今どうしてるんでしょうね・・・

192 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/28 09:31:37 ID:rF7JvMW4
>>190
うっぅっぅ・・(泣

193 :ley ◆e2FW4rUZL6 :04/09/28 11:50:42 ID:iJW4uSzs
悲しいでしょ?

汚い部屋で化粧品や嗜好品だらけなら同情しなくて済むけど
ワンルームで母子が一生懸命生きてたのが見て取れたんでせつなくなったよ。
50センチ四方の子供の机の上に粗品の人形が綺麗に並べてありました。
ベランダには縄跳びとゴムひも。

首からかけるようにしてある合鍵もあったので
母親が仕事から帰ってくるのを一人でまってたのかなぁ?

194 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/28 12:35:46 ID:1jg0bzey
ワンルームマンション買って若い女住ませて売春すると年利何%台が普通ですか?

195 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/28 12:45:04 ID:wpapjco0
顧客の財布と女の質に依存します。

196 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/28 15:46:03 ID:agofLckl
デリヘル女は日当5〜10万だってね。
売上の60%〜70%くらい取るらしいね

197 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/28 17:26:30 ID:hbV2cKIF
>>193
泣けてくる話だけど現実に立ち返って、そういう残留物はどう処分するの?

198 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/28 21:30:39 ID:7X7mvSul
193と194の違いがなんとも・・・

199 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/28 22:25:35 ID:8Xh3SrVj
母子はどうしてるんでしょうね
福祉などでも方法はいくつかあったと思うけど夜逃げとなると心配ですね。
どこかで元気に暮らしていればいいな・・

200 :ley ◆e2FW4rUZL6 :04/09/28 22:59:56 ID:iJW4uSzs
>>197
本当は裁判所の人間に立会ってもらって許可取るらしいです。
僕はリフォーム業者に処分をお願いします。

>>199
真面目に生きてる人ほど要領悪いのかな?

相場張ってる人間にとっては明日はわが身の可能性もあるので
お互い気をつけましょう。

>>196
オープンラストじゃないと苦しい。

201 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/29 13:52:30 ID:G7vVbpl1
どうぞ煽らずに教えてください。
テレアホに引っかかって目先の利益(200万の担保を肩代りしたもらった)でマンション投資
してしまった場合、すみやかにどうするのがいいと思いますか?
年金利 4% ローン残高 2230万 家賃保証 9万です。

202 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/29 14:05:11 ID:kcy4f/RC
>>201
日にちが浅いのならば、国民生活センターや消費生活
センターに泣き付く。

日にちが経っているのであれば、社会勉強の授業料と
思って諦める。

203 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/29 14:07:36 ID:EoZHvW1b
転売はむずかしいだろうね
あきらめて自分で住むとか?

204 :201:04/09/29 14:17:40 ID:G7vVbpl1
>>202
もう 1 年半くらい経ってます… orz

>>203
物件なんですが、都心の千代田区にある1DKマンションの2Fです。
転売しようととある業者に1度だけ聞いたことがあるのですが、今売ると1500万ちょい
と持ち出しが 700万くらいになるということでした。orz

投資にならないのは承知で、損をなるべく出さないようにがんがるのがベストで
しょうか…

205 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/29 15:20:44 ID:EoZHvW1b
家賃保証9万でつか....
実勢家賃はそのくらいということでおk?
1500万で購入したとしても、表面利回り年7.2%

こりゃきつい鴨
表面利回りだったら10%以上は確保したいでしょ
投資用で買う人はこの値段では買わないのでは?

おしえてエロい人

206 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/29 15:36:35 ID:YMLRgJYk
>>205
最近では買い手が増えてきたから人気のあるところなら7%ってのも
珍しくないよ。利回り低い分、客付けの心配がないから

207 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/29 15:36:37 ID:oDhUsWZK
今東京で利回り 表面でも10越えるものはないよ。

208 :205:04/09/29 16:25:32 ID:/L6uh9UK
ほぅ....参考になります ありがd

漏れは不動産投資できるくらいの財力は無いなぁ orz

209 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/29 16:31:48 ID:YMLRgJYk
>>208
一割〜3割あれば買えるよ。
1500万のマンションなら150万円〜450万円手持ちがあれば
なんとか(実はもうちょっとかかるけど)


210 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/29 16:31:50 ID:/vEqTFj+
不動産をデイトレできるぐらい金が有ったらなぁ・・・・

211 :名無しさん@お金いっぱい。:04/09/29 16:38:03 ID:fSvSHYXh
>>204
損切りのいいところは、流動性のまったくなくなった資金を
いくらかでも回収してその金を元にまた稼げること。

金利4%ってローンの金利?
住宅ローンの金利は計算方法が違うので
想像以上に高いよ。

212 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/01 17:20:01 ID:Nac6jkQL
東京都で貸し手負担が増大するような条例ができますたよ


213 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/01 18:52:51 ID:1HXAAguk
>>212
ぎゃーぎゃー騒ぎそうな賃借人を入れないことだな・・・
気をつけよ

214 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/01 19:25:11 ID:h2E+DTle
こりゃ東京のマンションもう買うのやめよう。

んでその条例の内容教えてチョ!!!!!

215 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/01 20:46:12 ID:1HXAAguk
>>214
それぐらい自分で調べられないやつには投資はできないよw

216 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/01 21:34:59 ID:ioy8wYTS
>>214
一室につき、藤原紀香をひとり置くっていう
例の条例だよ。

217 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/01 21:38:34 ID:1HXAAguk
>>216
ワンルームじゃ邪魔だな・・・

218 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/01 23:18:48 ID:jO4DxR1e
供給過剰で新築以外は空き部屋だらけだよ。


219 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/01 23:21:31 ID:BMBUsPDJ
ワンルームは公害だよ

220 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/01 23:37:16 ID:jO4DxR1e
駅近の店舗が建替えすると、ワンルームのビルになるのが殆ど。

221 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/01 23:49:42 ID:8PSpHEmt
駅前の騒音住宅をワンルームと称して売るのは
まだ許せるが そんな家買うのは線路の側にすんだことない奴だな

222 :タマちゃん ◆Zqd1hyyoos :04/10/02 00:50:11 ID:qajt6n48
>目先の利益(200万の担保を肩代り

詳しく。


223 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/02 07:59:59 ID:jhpjv8uM
管理会社に「東京ルールでどれぐらいのコストアップになるんだ?」って
聞いたら「大丈夫です。賃借人に払わせるのが私たちの腕ですから!」
って言ってました。
うまく騙すつもりなんだろうねぇ・・w

224 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/02 08:34:12 ID:MVbdUkbT
今「お宅の持っているワンルームマンション、売ってください」
と言う電話がかかりまくり。
現在賃借人がいるといっても「その方がいいんです」という。
ちょっと前までは「買ってください」ばかりだったのに。

どう考えても安く買い叩いて、ワンルームマンション投資志望者に
高めに売りつけようとしているな。
そんなにやりたい人ばかりいるの?

225 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/02 08:45:34 ID:IiBE9/D2
ワンルームマンション業ラッシュ
でマンションを高値掴みしたい馬鹿が多いんじゃないのか?

226 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/02 08:47:38 ID:cxQgkZGI
仰る通りでつ。
バブル最後の年に、盛岡のライオンズマンションを借金した1300万円で買いますた。
今では家賃収入が4万円を割って完全に赤字の状態でつ。

227 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/02 08:56:10 ID:KhIvRDtj
>>226
空き部屋にならないだけましでは?
都内は空き期間一年以上も多い。 こうなると完全に負債!

228 :201:04/10/02 08:59:07 ID:TMM4rcux
>>222
当時、親が一人で住んでた実家のリフォームローン(年利 6%)が200万残ってますた。
それで当初はマンション投資はできんとつっぱねてました。(元々儲からないのも向
こうが言ってましたし)
そしたら肩代りするからやってくれと言われて、それでいくらか利子を得するから
ふらふらとサインという顛末です。

今となっては、ほんとお恥ずかしい限りで。



229 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/02 09:02:16 ID:MVbdUkbT
>>225 
「これからマンションも供給過剰でほとんど無価値になりますよ。
中古のワンルームなんて、もう資産としては役に立たないでしょう」
と言って、安く売らせようとする。
失礼なヤツだ。
「だったら、どうして買いたいんですか〜?」
と聞いたら、
「そう思わない人もいるんですよ」

…まあ、いるんだろうね。


230 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/02 09:03:17 ID:IiBE9/D2
株やってれば他人のお勧めは嵌め込みというのは
身に染み付いてるはずなんだが・・・

231 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/02 09:07:32 ID:MVbdUkbT
>>226
おお、ライ○ンズ仲間♪
バブル期に2200万円で売り出されていた物件を
9年後に680万円で買ったよ。
売り手から見せてもらった登記簿が痛ましかった…。

でも、管理費が高いから儲けが少ないんだよね。


232 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/02 09:46:15 ID:pE/OTXQ7
俺バブル期13500万で取引きされてたマンションを
1999年に1850万円で買った。今4800万円で取引きされる。
家賃25万円で賃貸してまつ

233 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/02 12:13:07 ID:KhIvRDtj
架空投資詐欺こわっ!

234 :タマちゃん ◆Zqd1hyyoos :04/10/02 14:16:25 ID:xo/ZadaP
>テレアホに引っかかって目先の利益(200万の担保を肩代りしたもらった)
 でマンション投資してしまった場合、すみやかにどうするのがいいと 
 思いますか?年金利 4% ローン残高 2230万 家賃保証 9万です。

あまりよくはないけど、滅茶苦茶なもんでもないという感じでしょうか?
何が悪いかというと、相場以上で買ったのがイクナイ。株で言えば高値掴み。
(中古の場合)

新築なら場所と広さにもよるが、1DKならそんなもんじゃないっすか?


235 :タマちゃん ◆Zqd1hyyoos :04/10/02 14:18:26 ID:xo/ZadaP
201さんにそこそこ収入があれば、すこし節税にもなるしこのまま様子見で
しょうね。200万オーバーローン組んだ形だし、建物は実質1900万と少しで買
ったことになるし。家賃9万保証なら、利回り的には(東京では)そう最悪
ってほどではないと思われ・・

金利だが、今は少し上がっていてそんなもんかもしれないです。(僕は2.65%
程度なんで、できれば3%前半以下が良かった。(しかし、自分に収入が十分
あれば、節税で金利差はやや緩和する)

こういうマンションで近年法律が変わって、損切りしたときに総合課税で節税が
きかなくなったのは痛い。東京にお住まいなら、そこに住んで居住用資産の
損切りで還付が可能かもしれないっすけどね。


236 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/02 14:43:48 ID:kLUV1XBH
ワンルームマンションに長期間、住む場合は借りるより現金で購入した方が
得なの。引越しする時に借りていたワンルームマンションを転売する。
買った値段と売却の値段が家賃。


237 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/02 14:48:52 ID:KhIvRDtj
>>236
足りないよ!
固定資産税金・管理費・積立修繕費・売買手数料&税金

238 :タマちゃん ◆Zqd1hyyoos :04/10/02 18:24:42 ID:xKmgicHf
>>236

住むためにマンションや家を買うのは経済的でない。(基本)
しかし、経済的以外の面があるので人はマンションや家を買う。
いわゆる、クオリティオブライフが高まるため。

投資だったら、他にもっと効率や流動性があるものがある。

239 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/02 21:24:57 ID:a4ozMZyr
おれもライオンズだが、
マンションの案内用掲示板見てみ>ライオンズ住民

産業再生機構に支援を求めた件、についてだったかなんだか、
掲示が出てるぞ。

240 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/02 23:57:58 ID:ZREKys0t
>>235
ほっとくとついつい偉そうな口調になるから制御が大変みたいだねw

>金利だが
>しれないです
>しれないっすけどね



241 :201:04/10/03 11:46:40 ID:HqlKo/Pa
>>234-235
アドバイスありがとうございます。

物件は買った当時、新築のマンションでした。
場所は千代田区の小川町のそば。大手町から歩けるところです。
ちなみに私の年収は現在900万弱です。
ちなみに別に住居を持っており、そちらのローンもあります。


242 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/03 13:00:18 ID:3/a/LdOQ
>>241
私は良くはないけどまあそう悲観するほどでも無いと思います。
ただ、はっきり言って持ち出しになる可能性が高そうですが。
まあ、散々営業マンに言われたでしょうけど、保険と節税用ですね。
場所的には空室リスクは低そうですから、あくまでも「保険」と「勉強用」
と思ってた方が幸せです。
収益の上がる投資は別のところでしておいて、そのマンションは資産の
分散だと割り切ってください。
死んだら自宅とマンションが残って、家族は家賃を払わずに9万円の
収入が入ると考えたらいいのでは?

243 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/04 12:21:37 ID:x/mbWv6R
>>241
うちの新築物件2部屋買ってくれたら

その物件2000万で買ってあげよう。

244 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/04 17:05:27 ID:YxSxyEk2
これ現金買いなら美味しいかな?

http://www.wavehouse.co.jp/forgain/FMPro?-db=mansion.fp5&-format=gain%5fdetail.fm&-lay=web&-sortfield=%89%bf%8a%69&-sortorder=descend&-op=eq&%8e%fb%89%76%97%98%97%70=%89%c2&-op=eq&%8a%ae%97%b9=%94%cc%94%84%92%86&-recid=38667&-find=

245 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/04 17:08:54 ID:x/mbWv6R
俺ならキャッシュ持って 持ち主と直に交渉するけどな。
6800万円即払いで絶対落とせる。

246 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/04 17:57:39 ID:YxSxyEk2
>>245
何で6800万?

247 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/04 17:57:53 ID:h2LqED03
岡山?
西の事はよく分からないけど今後の需要はどうなんだろう?
バス便だし首都圏ならパスだけど。

248 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/04 18:08:26 ID:YxSxyEk2
>>247
交通機関は自家用車かバスです。

249 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/04 18:20:50 ID:1k+k8PFx
どうして自宅のローンが残ってる人が不動産投資用?
普通はローンの返済が最良の投資法だと思うんだけどw
厳しい言い方をすると借金のある人は投資できる身分じゃない。

250 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/04 19:09:26 ID:HXEshbSy
借金のある人が、
借金をして投資をするから、
世の中、面白い。
20%の頭金ですると、5倍のテコを効かすことが出来る。
信用取引より大きい。

251 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/04 22:58:26 ID:KwvOPtgb
だったら為替なり先物なり もっとリスク小さいのあるだろ

252 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/09 21:55:54 ID:n+KlcPzj
1R、買ったは良いが今度は売る時期に迷う。
賃料かなり稼いだから安くで売っても黒だけど、二束三文まで
なるなら、30年くらい持ってても良いかなぁ。

253 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/09 22:20:12 ID:GZggxdaZ
( ゚∀゚)つ ttp://jpan.jp/?2ch2

254 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/10 09:16:36 ID:mM4dT+bK
>>252
50年くらいは所有した方が高く売れるのでは。


255 :_:04/10/11 20:13:58 ID:prf71gaN
(特に1Rは)改修されにくいので30年で価値はゼロ近くになる。
50年後は廃墟か取り壊されているかだろう。
(取り壊しにもかなり金が掛かるので、なかなか難しい)
賃貸出来るのは35年間位と思ってほしい。

その後スラム化・廃墟化すれば、責任持って取り壊せとか行政に言われるかもね。
ほとんど只で売り払って、再開発してくれたらラッキーだけどね。
でもそのころは人口が減ってるから・・・


256 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/12 12:19:00 ID:GA7QH5Po
移民外国人に貸すんだよ

257 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/14 00:47:12 ID:XmpUf91P
立地が良ければ築30年でも土地持分相当額程度で
売れるんじゃないの?
都内地下鉄徒歩1分に築21年もの持っているが
全然売る気無いなぁ。

258 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/14 04:52:56 ID:wKFICext
どう考えても儲からないと思うけどな。
第一供給過剰杉だ。マンション買いませんかチラシウザ杉。展示会逝って放置しておくと審査落ち分を安く買えたりするくらい。
あと水回りが10年ぐらいで死ぬ。管理費も馬鹿にならない。数年ぐらいは価値を維持できるがそれ以降売ろうとしても元は取れないよ。

どうせなら土地付きで建物全体で賃貸するほどのスケールじゃないと儲からないのでは?
あと日本の法律では居住者の方が優遇されてるので賃料滞納されるリスクも馬鹿に出来ない。
アメリカみたいに広大な土地を持ってるのなら屋根付きガレージをたくさん用意してトランクルームを賃貸させたほうが儲かりそう。
まあ場所が良ければ無難に賃貸駐車場も手間掛らずそこそこ儲かるだろうけどな。

259 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/14 05:08:32 ID:EHs8Kga3
マンションやるなら東大周辺に限るな。
あの学校の需要が無くなる事は決して無いし
地方から東大通うため上京してくる賃借人はいっぱいいるし
知性あれば馬鹿な騒ぎは起こしにくいだろうし
東大生の親ってリッチなのが多いらしいから滞納リスクも少ないだろうし。

260 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/14 05:40:17 ID:H3pHOnLr
>>259
最近の東大生の実態知らなさ杉
茶髪でピアスで眉げ一直線、ダブダブズボンの知性なんか微塵にも感じさせない
DQN東大生ごろごろおるぞ。


261 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/14 13:59:41 ID:SXmb3F09
東大生もピンキリだよ
風呂なしトイレ共同家賃2万円のとこのやつもザラだし

262 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/14 15:35:10 ID:EHs8Kga3
>>260
東大生がそれじゃ、そこらのDQN大学生やクズフリーターどもに貸したら
それこそ悲惨な目に合いそうじゃないか?
>>261
キリの人間なんて相手にするわけない。ピンが多数派、って事が大事。

263 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/14 15:43:44 ID:Y2b0Ig1J
どうせ大学デビューなんだから
ちょっとびびらせてやればすぐ静かになるだろwwww

264 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/14 15:46:42 ID:wO10Bmvt
ネット上でだけやたら強がる香具師っているよねw


265 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/14 15:47:24 ID:Rtvk6OV3
買っても売れねーんだよな。
俺の場合、新築買って築8年までは人はいってたけど、
それ以降、入居なしで、売却依頼してんだけど、買い手がないんだ。
換金できない資産って悲惨だよ。ホント


266 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/14 18:58:58 ID:HRf0qDTi
犯罪・反社会的行為は知能と反比例するんで、
ドカタ100人に部屋貸すのと、
東大生100人に部屋貸すんでは、
家賃踏み倒しや騒ぎを起こす率は格段に違ってくると思うぞ。

267 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/14 21:09:04 ID:n+3qakiB
東大生もドカタと比べられる世の中になったか・・・w

268 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/21 20:56:56 ID:fF7xcPo2
今日の読売新聞に掲載された新築ワンルームマンションです。
ピアース東京グレイスタワー
1Rで1880万円。東京駅まで1060メートルが良いですね。
人に貸す事は考えてなくて現役の間はセカンドルーム。定年後に一人で移住。
値段が安いから中古で数年以内に売却しても最低1000万円は確保できると思う。
売却は考えてないけど。

269 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/21 20:58:54 ID:fF7xcPo2
>>268
サイトのアドレスです。
http://www.morimoto-real.co.jp/pa-nihonbashi/index.html


270 :金くれ ◆NFqP54NoVY :04/10/21 21:03:21 ID:iURjhcvu
東京大学経済学部・・。

271 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/22 00:57:15 ID:+zZ4MpnA
>>268
確かに新築にしては安いね。他が高すぎるのか?w

少し狭いけどまあこの値段だったらいいかもね。
管理がどうなのかはちとわかんないけど

272 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/22 01:06:42 ID:h5MF6lAC
このスレ地合が悪いとき必ず上がってくるね

273 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/22 08:13:40 ID:06r4A9T2
>>268
横着せずにちゃんと営業周れよなw


274 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/22 20:12:46 ID:H4lk6Cvi
420マンの空室中古1R買おうか迷っててるんだが、
相場家賃何マンなら、買い、だと思う?
俺は5マン(管理費込み)ならペイすると思うんだが。

275 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/22 20:19:44 ID:Qmf5l+w4
>>274
都内の地下鉄の駅から徒歩何分ですか。築30年、20年くらいの物件ですか。


276 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/22 20:47:31 ID:H4lk6Cvi
都内じゃなくて仙台駅徒歩10分くらいのとこ。
築は16〜18年くらい。
単身赴任向けに貸す分には良いかな、と。

277 :ley ◆e2FW4rUZL6 :04/10/22 21:54:05 ID:A7jy4G3V
>>276
投資物件としてはちょっと高いかも。


278 :ley ◆e2FW4rUZL6 :04/10/22 22:01:08 ID:A7jy4G3V
>>276
ごめん。やっぱぎりぎり良いかも。

仙台って新築マンション多くないかもしれないしね。
管理会社だけはしっかりしてるとこじゃないとめんどくさいみたいですよ。

名古屋なら地下鉄徒歩5分で450なら結構いっぱいあります。

279 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/22 23:31:59 ID:hGcUmh1p
>241
遅レスだが。
神田で大手町まで徒歩5分くらいの1Rマンション。
三ヶ月無料で借主募集してるところあるよ。



280 :276:04/10/22 23:51:21 ID:tsB5p+X8
>>277、278
アドバイスありがとう。仙台はJR駅徒歩圏でないと借り手が
着きにくいので中古が多いらしいんですよ。
名古屋は450程度の中古でどの程度の相場ですか?

281 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/23 00:00:06 ID:wVDQfK3e
雪国だから徒歩10分じゃ辛くない?

282 :ley ◆e2FW4rUZL6 :04/10/23 00:42:14 ID:ugrsKNuu
>>276
>名古屋は450程度の中古でどの程度の相場ですか?
ごめん。良くわからないんだけど家賃のことかな?

今日話があった具体例
今池(名古屋駅から5分程度の地下鉄駅)で徒歩2分
10階建ての7階で1ルーム。築20年だけど1年前に全塗装
オーナーチェンジで家賃5.5万管理費別。管理人常駐
金額は500万

こんな感じなら最悪5,10年後に売却しても大きな損失はでないよね。
俺は金が無くて買えなかったけど・・・

283 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/24 00:54:59 ID:2AbbpjRX
オーナーチェンジ物件って、中を見ずに買うことになるのですか?
地方物件だと、そうそう足を運べないから焦って買ってしまうって事ないですか?


284 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/24 19:59:41 ID:eGNlGonA
都心で840万円の物件をオーナーチェンジで販売しているんだけど。
現在、月7万円で借主が居ます。
いつまで借りてくれるか分からないけど数年後に自分のセカンドルームにしたいです。
その場合は2年契約など更新を打ち切れば問題ないかな。
10年くらいは現行どおり借りてもらう予定です。


285 :_:04/10/24 23:56:47 ID:0YAW2ekw
マンションの実質寿命は約30年・・・・


286 :将来的に考えている人:04/10/25 09:56:30 ID:tnVD0DP8
マンション投資には関心はあっても、やったことがないシステムトレーダーなのですが、
購読しているメルマガに、以下のようなことが書いてありました。

====ここから引用====
投資利回りの点で、中古物件は新築物件をさらに1歩踏み込んだメリットを示
しているわけです。

これは中古の場合、購入価格が販売価格の2分の1ないし3分の1に下がって
も、家賃はそんなに下がらないことによります。

利回り7%というのはどういうことでしょう。15年で投資の元が取り戻せると
いうことです。その後は儲けを生み出すだけです。

◇ 中古シングルマンションのメリット ◇

[1] 不動産投資は、「利回り」と「立地」が生命線
   利回り=年間家賃収入÷購入価格

[2] 中古マンションの販売価格は、新築に比べて格安
   (「新築」で購入しても、その日から「中古」になる)

[3] 中古マンションは高利回りが魅力
   家賃収入は中古でも大きく下がることはない(立地が大事)
====ここまで引用====

実践している人に聞きたいのですが、基本的にこの考えで問題ないないでしょうか?
もちろん、あまり古いと配管腐食等のリスクがあることは認識していますが、
そのあたりを考慮しながら、中古がよい、ということで正しいのでしょうかね。
新築は投資に向かないと......。

287 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/25 10:39:42 ID:aauC/XZd
>>286
中古マンションを購入する時は必ず一括払いで購入しないと。
中古のマンションの物件の価格だけど販売価格の2分の1でも築20年以上だとね。


288 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/25 20:12:59 ID:cwf2m21C
>>286
その通りだと思うんだが、私は中古の場合物件そのものも大切だが
管理会社の力がかなり大きいと思う。
いくらいい物件でも管理会社の力が弱いと客が付かない。

逆に言えば少々物件に難があっても力のある管理会社ならなんとか
客をつける。そこがかなり大きい

289 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/25 23:11:14 ID:L21fbwBP
>>282
今池は名古屋の中心部栄まで5分。名駅は今池から10分。
今池駅周辺は下町風&歓楽街だよ。それに少し寂れてきている。
俺ならそういう柄の悪い地域の物件は買わない。
国立大があるか、転勤者が好むエリアにする。

290 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/26 00:41:51 ID:cb4VeNXm
>>286
概ね(おおむね)正しいけど、やる前にもっともっと本やインターネットで学んだ方が良いよ。
学ぶときのコツは実際に成功してる人の話を参考にすること。
間違っても業者の言うことを鵜呑みにしては駄目。
表面7%なんかで買ってたら苦しくなるのは目に見えてるよ。

あと貴方の場合、新築が欲しいみたいだから、中古の築浅がねらい目かと。

291 :将来的に考えている人:04/10/26 11:14:16 ID:aXYM/qHB
>>287
>>288
>>290
みなさん、ご助言ありがとう。
それぞれの方が、違った切り口でアドバイスくれたので、とても参考になります。
そうですねぇ、ご指摘のとおり、もっと不動産投資について勉強する必要がありますね。

バブル崩壊後も退場させられなかったので、株式投資には自信があるんですけど、不動産
投資については、う〜んと長期的な観点で見る必要があるように思うので、株式とは違った
むずかしさがあるような気がしてます。1990年頃のバブルのときにマンション投資していたら、
今頃悲惨なことになっていそうだし.......。

長期的な人口減少、高齢化、国家的財政破綻等、考えなければいけないけど、考えてもわからい
という要素が多すぎて、なかなか踏み切れません。

292 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/26 11:23:20 ID:ThvrwwZ4
お前ら、ボロボロ物件買って
自分で日曜大工で修繕して、プレミアつけろよ。


293 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/26 11:24:19 ID:hr5xRStg
バブルの頃は学校を卒業して社会に出たばかりで貯金も資産もなかったら
株式投資、マンション投資も出来なかった。
友人には銀行をお金を借りて株式投資をやった人もいたが。
もし当時、自分も同じ事をやっていたら。想像が付かない。
今は貯金もたくさんあるし親の遺産も相続したし。


294 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/26 15:45:08 ID:aXYM/qHB
>>292
スキルと暇があれば、それが一番いいのかもな。

古い商業ビルを買って、マンションに仕立て上げて売る、という商売があるらしいし......。

295 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/26 16:00:22 ID:lSOt+mBr
>>294
>古い商業ビルを買って、マンションに仕立て上げて売る、という商売があるらしいし......。

俺も聞いたことある。
詳しく教えておくれ。URL等きぼんぬ。

296 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/26 18:04:59 ID:hAWnjmb6
そんなの東京では5年前から主流
おまえら遅すぎww

297 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/26 18:10:59 ID:Wd9DKnvV
>>296
個人規模でも?

298 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/26 18:15:26 ID:hAWnjmb6
その頃 個人でも競売で買い漁ってたよ
今は安く買えないし、手をかけると利回りが3%程度しか回らないような
中古ビルしかないよ。

299 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/26 18:38:04 ID:TPdSJD/3
ワンルームや中古ビルよりREITの方が良くない?リスクも考慮に入れると。

300 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/26 18:39:56 ID:Jd+7ssj0
リートは流動性があるね
売りたい時に売れる。買いたいときに買える。

301 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/26 23:21:29 ID:YjEJFITm
>>294
シティホテルを改装してマンションにした物件に住んでます。
キッチン無いけどそもそも使わないので困らない。
その分家賃安いのでウマー

302 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/26 23:58:32 ID:8MIjRQDe
ワンルームマンションは最悪だ。
犯罪に使用されやすい。スタジオタイプで70平米くらいあるなら別だが。そんな映画みたいな部屋は夢より妄想に近い。

303 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/27 00:09:05 ID:bG84WyQ3
供給過剰で暴落必死だろ

304 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/27 01:05:51 ID:19rl67Yy
>>301
そんな生活いや

305 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/27 02:58:07 ID:Yl9b2aNf
いままで勧誘なんか来たことないのにオーナーの勧誘が来た。

よく言われてるが、日本は出生率低下で人口が減るんだから、
賃貸の利用者も当然日を追うごとに減ってくはず。

とくに回収は年単位のスパンだから、なおさらその影響は大きい。

需要の無い不動産にどれだけの価値が残るだろうか。

・・・ってことを業者が一斉に自覚しだして、売り逃げ販売攻勢をかけてるような気がする。

国債乱発・天変地異と経済的にも地政学的にも終末の様相を見せてるこの国は、
今後の円の価値すらあやしいのに流動性のない不動産はかなりやばい。


306 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/27 18:30:56 ID:+XEx0lEk
>>201
>年金利 4% ローン残高 2230万 家賃保証 9万です。
これって、最初の1年は89.2万の金利を払って家賃収入が108万しか取れない
ってことですか?
それとローン無しで買ったとしても、月9万の家賃を
20年以上貰い続けないと利益にならないってこと?

307 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/27 20:04:37 ID:uVMv110i
>>306
私も気になってるんだけど、それってどこの業者?
200万円負けないと売れなくなってるんでしょうね

308 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/27 22:09:04 ID:aD3nfP7D
別に煽るつもりは全然ないので、一つのキビシイ意見として。

普通に考えて当然200万負けても十分儲かるぐらい最初から少なくとも300万程は上乗せしてある。でもたぶん500万程。
それと見ず知らずの人から電話かかってきて、マンション買う人って基本的に投資に向いてないと思う。
証券会社に奨められた銘柄の株を買う人もヤバイが、ある意味それ以上。

マンションが高いかどうかは、利回りでわかる。
表面4.8%って地方では正気とは思えないのだけれど、ひょっとして東京では普通なのかな?
たぶん日本で東京が一番、投資物件の利回りが低いので、難しいのかも知れない。

【結論】 解約が出来る状態なら、即解約が吉のような気がする。

309 :308:04/10/27 22:15:15 ID:aD3nfP7D
>>201
ごめん。ちょっと書きすぎたかも。
でも電話勧誘は悪質なのが多いから気を付けた方が良いよ。

310 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/28 00:32:47 ID:M7mdB0QF
東京は確かに借りたい人間が多いだろうけど、その分供給も多い。
っていうか、利回りが少し上がりそうになると
供給過多→投げ売り→設備充実→以前の万損資産価値下落→賃料アップ
→利回り低下→供給減少

という振幅が大きそうな気がする。


311 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/28 08:06:48 ID:9qPyLfzF
>>308
>表面4.8%って地方では正気とは思えないのだけれど、ひょっとして東京では普通なのかな?

東京ではごく普通です。


312 :201:04/10/28 16:18:24 ID:8ZGTqWZO
>>308-309
いや別に 2ch に書くからには叩かれるのを承知で書いたのでお気になさらず。
ちなみに解約などできません。景気回復、年収アップ、都心の地価上昇を祈るのみです。
ところで、ここの住人の皆さんは節税についての利得は計算に含めておらんのでしょうか?


313 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/28 16:43:57 ID:M7mdB0QF
>>312
節税についても当然考えているけどそれは最後の最後。
他の計算が終わったあとのおまけとして考えてる。

不良債権放出+容積率拡大が効いてるから地価はまだしばらくはあがらないでしょう。
それに都心が地価上昇したら先に金利が上がって、賃料はなかなか上がらないよ。
長い目で見れば賃料が上がっていくだろうけど、金利は上がるわ賃料は
なかなか上がらないわで苦しい時期が出てくる。それに耐えれる体勢を
取らないと危険だよ

314 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/28 16:46:55 ID:M7mdB0QF
>>201
しかし、金利4%ってのは固定なのかな?
変動にしては金利が高すぎるけど

315 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/28 19:04:21 ID:Gleu6Qq5
>>312
物件の価格はいくらですか?
駅から徒歩何分?
専有面積は何u?
何LDK? 何DK? 何K? 何R?

おそらく文面から察するに、割と社会的地位の高い、紳士的な方だと思う。
しかし投資でも成功しようと思われたのなら、それなりに最低限の知識は必要かと。
コツは 「キャッシュフローのプラスを、いかに大きく保つか」 ということです。
それが家賃の下落や空室、金利の上昇などに耐える力となるからです。
最低でもキャッシュフローがプラスでないと、保有すればするほど、貧乏になりますよ。

>>313
同意



316 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/28 21:49:24 ID:M7mdB0QF
まじめに都心の新築ワンルームの購入を考えてます。
利回り5%で金利3%前後。
自己資金を多めに入れて、繰り上げ返済で早めに自分のものにしたいと
思います。中古は考えてません。

これだけでどうこうしようと思ってるのではなくて、資産の分散の意味で。
供給過剰気味なのはわかってますけど、地価は底値圏にあるのは間違いない
と思ってます。

利便性が高くて設備面が充実して管理がしっかりしてたらそんなに大損は
しないのではないかと思ってますが・・・REITも考えましたがあれは面白く
なさそうですしw

317 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/29 00:25:44 ID:QIKi67aZ
>>316
利回り的に決してお勧め出来ませんが、別荘的に又は(不動産投資の)練習用にワンルームを考えてらっしゃるのなら。

>利回り5%で金利3%前後。
このレベルでは将来的に赤字化が予想されます。
「新築」にこだわるよりは、「利回り」にこだわった方が得策かと。

318 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/29 01:11:16 ID:FZXBHOkc
最近会社にマンションの勧誘の電話がほんとに多くなった。
脈がないのに一日に何度も掛けてくるアホもいる。
会社名を名乗らずに客を装って責任者を電話に出させる事もしばしば。
第一声が「私のこと知ってますか?」だって。
そんな手口で不動産が売れるはずもない。

ともかく、明らかにマンションがさばけずにダブついている。
値崩れの予感がする。


319 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/29 07:56:14 ID:2mDg38Km
>>315
201氏は結構情報を書いてるよ。201で検索すれば?

320 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/29 08:39:22 ID:awhjYTYY
>>318
>脈がないのに一日に何度も掛けてくるアホもいる。
そうそう。
先日はある会社から、同じ日に2人からかかってきた。
2人目は前の日にも電話してきた香具師なんで、
「おたくはどうなってるんだ。いまさっき他の人からも勧誘来たぞ!」
と言ってやったら「それはどうでもいいんですが・・・」と抜かしやがるから
「こちらにとってはどうでもよくないんだよ!」と言ってやった。

リストがあって、それみて電話オペレーターが縦断爆撃してるっぽい。
ノルマも厳しそうだ。

>ともかく、明らかにマンションがさばけずにダブついている。
>値崩れの予感がする。
ほんとだよな。こんな勧誘状態垣間見たら怖くて買える訳が無い。


321 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/29 09:14:59 ID:dBlTO8Ym
>>316
台東区、墨田区、中央区で周辺の地下鉄の駅からで徒歩5分以内の
新築のワンルームマンションなら私が借りたいですね。
家賃は7万円から8万円までが限界。管理費は月3500円前後。
毎月の修繕積立金はオーナーが支払い。


322 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/29 15:14:37 ID:l2m9vIGK
管理費3500円w
世間しらなすぎ 氏ね

323 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/29 15:23:13 ID:yQ7XElGb
それ以前にそのエリアの新築で7万円から8万円て何?

324 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/29 19:48:10 ID:Ksz5WLqQ
中央区なら8万円後半〜10万円までぐらいですね(新築なら)
少々古くても家賃の下落は少なそうです(ただし駅近)

325 :324:04/10/29 19:57:33 ID:Ksz5WLqQ
ああ、広さが23〜25u、管理・設備がしっかりしてるところ、という条件でですm(_ _)m
妥協するのならそりゃあいくらからでもありますが

326 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/29 20:08:49 ID:SkeP84I4
とりあえず、しばらく自分が住む予定でワンルームマンション買う予定

327 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/29 20:16:44 ID:+kXa6VE3
俺は港区で築10年のマンションに住んでるぞ
1LDKで月8万。
ちなみにリビングは14畳、寝室は8畳。
もっと広いリビングのマンションに住みたい。

どっかいいとこないかな


328 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/29 20:44:05 ID:l2m9vIGK
俺港区に7つマンション持ってるけど
稼働率70%くらいだな。
>>327さん188000円で空いてるところ借りてくれる?

329 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/29 20:45:42 ID:l2m9vIGK
>>327
ちなみに羨ましがられようとして そんな嘘ついてもすぐばれちゃいますよw

330 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/29 21:50:20 ID:Ksz5WLqQ
>>328
稼働率70%って・・・よっぽどのボロマンション?
30%も空いてるのなら常に赤字でしょ?

331 :ley ◆e2FW4rUZL6 :04/10/30 14:32:24 ID:3/TsLcVo
昨日あった話。

名古屋地下鉄池下駅徒歩2分 築17年10階建ての9階 2LDK 600万円 
同タイプの部屋の賃料8〜9万 1年前に全塗装済み
表面利回り16〜18%

ただし、先日入居者が変死体で見つかってます。

332 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/30 17:58:50 ID:hFok9B4f
>>330
所有してる7戸のうち必ず一つくらいはあいてるな。
ローンないから赤字ではない。

333 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/30 18:29:32 ID:pkMAfCuZ
>>332
7戸持ってて稼働率70%ってことは、いつも2つくらい
あいてるってことなのでは?

334 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/30 18:48:16 ID:hFok9B4f
そう1〜2戸あいてる

335 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/30 21:02:02 ID:GPa6spbE
>>334
だんだん話が変わっていってるんだが?
算数出来ないの?

336 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/30 23:57:45 ID:ot746nPQ
>>331
その条件なら、もう少し買い叩けば意外とOKかも。
そういう場合、賃借人の1人目は事実を話し相場の半額で貸して、2人目からは言わずに風化させるらしいね。

337 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/31 00:27:33 ID:hNiM6ywa
マンションは30数年で立て替えが必要と経済誌に載ってた。
30年保有して資産価値はほぼゼロになるとして利回り何%なら回収できる?

338 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/31 02:56:19 ID:7sKSRlPP
>>331
その手の話しなら某有名女優の愛人の事件があったマンションの
別の部屋を賃貸に出しているが何の問題も無く借りてが着いてる。
その部屋自体も埋まってるし。
意外と借りて側は気にしないんじゃないの?

339 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/31 09:34:33 ID:24b+p4Hs
>>337
構造にもよるけどね。

【減価償却の耐用年数】

鉄筋コンクリート→47年
鉄骨造→34年
木造→20年

【実際、建物として使用可能な年数】

鉄筋コンクリート→約60年
鉄骨造→約45年
木造→約30年

30年で投下資本を回収するなら
実質利回り3.3%
表面利回り4.5%
と、一応計算上はなるけど、そんなんじゃ全然駄目。
経過年数とともに家賃も入居率も下がり、経済情勢も変わるからね。

投資は10年スパンぐらいで考えると良いよ。



340 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/31 09:35:07 ID:tERNyLw5
>>338
別の部屋ならいいけど、事件のあったその部屋はやっぱり気になるでしょう。
あと、それを値引き材料に使われそうで鬱になりますな

341 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/31 09:55:20 ID:tERNyLw5
>>339
現在価値に引き直したらもっと厳しいでしょうけど、めんどくさいのでしてませんがw
【建物として使用可能な年数】は同意しますが、賃貸に使えるかどうかは本当に
管理と使用価値次第ってところでしょうね。煽るような人は「鉄筋コンクリートでも
30年持たない」とか言ってますが、管理の悪い物件をことさら取り上げてる気が
します。

>投資は10年スパンぐらいで考えると良いよ。
実際問題、経済情勢は専門家でも来年のこともわからないから、自分の資産の
なかでどれだけリスクを取って良いのかという考え次第ですね。
目一杯リスクを取って莫大な借り入れして不動産投資をしたら、そりゃあ当たった
時のリターンは大きいだろうけど失敗したときのダメージも大きい。

でも「金持ち父さん」もそうだけど、目一杯リスク取って成功した人が、「投資お勧め本」
を書くから惑わされてしまいますね。

342 :名無しさん@お金いっぱい。:04/10/31 22:24:05 ID:hNiM6ywa
>>339
有り難う御座います。
マンションの減価分を表面利回り4.5%でなんとか回収出来るとすると
表面利回り10%の物件でも6.5%と差し引いて見なくてはいけませんね。
さらに空室リスクとかいろいろありますから、表面利回りは15%はほしいですね。
10年で売るとしても資産価値はそれなりに下がっているでしょう。

30数年時の大改修で大金を掛ければマンションは延命出来ますけど、建設時以上の金が掛かるそうですね。
ライフスタイルの変化で間取りも古くさくなっているしハッキリ言えば立て替えのほうがマシ。
その金を老人達が払えるかというと無理でしょうね。




343 :ley ◆e2FW4rUZL6 :04/11/01 11:40:45 ID:Ws9O+s1K
>>336
二人目には言わなくても良いの?
>>338
事件と変死体でも同じかなぁ?
おじいちゃんが・・・
>>340
だまって貸すと詐欺にあたるらしいです。
5年くらい半額で貸すも考えたけど、次の人も嫌がるよね。

344 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/01 12:57:11 ID:omql7yGq
>>343
意外と早く忘れられるよ。
60年程前、都会では大空襲で何十万もの死体がゴロゴロしてたけど、そんなの気にしてる人いないでしょ。
まぁ何か出てきたら別だけどさ。

345 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/01 16:43:29 ID:38BUAa7R
入居後に、何年も前のそういう情報をわざと流して、入居者の回転を早め、礼金を稼ぐ......

なんてあくどいことをしてはいけましぇん。

346 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/01 22:06:10 ID:L9/OwU9k
アクティブに心霊現象起こして礼金を稼ぐってアリですか?

347 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/03 05:03:33 ID:hz2jUaH6
>>345
重要事項は説明しないといけませんから

348 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/03 09:53:18 ID:Snb2LhVC
しかし、マンション投資は撤退が難しいな
テレアホあたりは何か問題を起こしそうで怖いわ

349 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/03 12:28:01 ID:d8T6X3qE
「東京の地価、上昇見込む」企業の見方転換・国交省
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2004110211134p2

350 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/03 13:25:16 ID:M3XvT0zZ
>>349


そろそろ地価は上がりだすんじゃないかな?
大都市圏の競売市場は相当過熱してるみたいだけど。

351 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/03 20:43:12 ID:XOJcSt72
>>350
まだもうちょっと続くだろうけど。
来年後半ぐらいから「あれ・・?」って感じになってくると思ってる

352 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/03 20:50:58 ID:4W+qQ+tb
オーナチェンジ物件で入居者がいる物件があるけどなぜが家賃が周辺の
マンションと比べると数万円も安い。都内の地下鉄徒歩5分以内の物件です。


353 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/03 20:54:27 ID:XOJcSt72
>>352
それだけ安いのは何か原因があるはずです。
単に前所有者が焦っただけだったらチャンスですけど

354 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/03 21:20:32 ID:vX4HFa91
>>350
>>351

5年後は、どうかな?

最近の都心地価の下げ止まりor上昇は、ゼロ金利下の超金融緩和状態がずっと続いているお陰と
も言える。超低金利状態でも借り手がいないから、余った金が不動産に回っているという有力な
見方がありますね。

人口の長期的な減少→経済の衰退→国家財政の破綻→大増税・金利上昇・円暴落というシナリオは
避けられない情勢。
この国の政治家・官僚は、たぶん問題を先送りし続けるだろう。
もともと、外圧が無いとドラスチックな改革ができない体質だし、諸外国の関心は日本
より中国に向いているので、外圧は過去ほどには強まりそうもないから、たぶん先送りという
選択になると思う。

そして、どうにもならないところまで追い詰められて、はじめてお手上げになって、破綻する。
過去のアルゼンチンのように......。
そうなったら、地価は......。

オレは、以前はマンション投資も考えたけど、自宅以外の不動産はなるべく所有しないことにした。

355 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/03 21:35:15 ID:XOJcSt72
>>354
まあ、人それぞれで良いけど、マイナス要因を大きく見積もったら
日本株も欧米株も中国株も何にも買えないよ。

リスクを取ってこそリターンがあるんだから

356 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/03 21:42:41 ID:HnEjnNdC
やはりリスクを取らないのが一番ということか・・・

357 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/03 21:43:57 ID:XOJcSt72
円で現金持ってるのが一番のリスクだと思うんだがなw

358 :◆sr89gRROmU :04/11/03 21:56:04 ID:283VaW35
あのねぇ
デフレだの人口減だの言ってるけど調整インフレ来たら不動産もアホみたいに
上げるよ。
少子高齢化の進んだ欧州の不動産は下げ続けてる?
日本の人口が半分になっても首都圏の人口は半分にならないと思いますよ。
ライバル増えるのは歓迎しませんけどね・・

359 :354:04/11/03 22:03:15 ID:vX4HFa91
>>355
>>356
あっ、言い忘れてました。株でしっかりリスク取ってやってます。
完全なドテンのシステムトレードなので、下げ相場でも利益が見込めるから、
日本経済が破綻して暴落するような事態にも対処できると踏んでいるのですが、
不動産の場合は、流動性が低いので、そうなったらヤバイかなぁ....と。

357さんの言うとおり、円資産だけじゃヤバイから、もう少し資産が増えたら、外貨で
持つことも検討中です。ひょっとしたら外国に移住も....。

360 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/04 18:28:21 ID:GaCjpitb
結局資産は極力、分散するのが一番でしょうね
不動産45%、銀行預金38%、外債6%、国債1.5%、個人年金6.5%、
生命保険3%・・・銀行預金の割合が多いのは仕事上の必要悪でもったいない
と思ってますが、それ以外はこれぐらいのバランスが良いのではと上記割合
で分散中です
株が下がればまた始めますが、今買うのはどんなもんでしょうかね・・・
都心の1Rも加熱気味で、5年前にまとめ買いしておいてよかったです
あと円資産はデフレには滅法強いですよ
低金利直前に購入した5%ものの社債や定期預金でかなり潤いました
あのまま株で持っていたらと思うとぞっとします


361 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/04 18:47:59 ID:jHH5JBao
これからは不動産80% 現金5% 外貨5% 個人年金5% 生命保険5%が正解だよp

362 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/04 19:52:41 ID:WOyri0Ik
興味はあるんだけど、不動産投資怖い・・
物件を選ぶのを失敗した段階で殆どアウトになってしまうし、流動性無いのが問題。

先日同僚が1LDKの投資用マンションをローンで買ったらしい。
詳しくは聞いていないが、結構な値段のようだ。
利回り>金利ってことは手元に現金が無いのに利益を上げることが出来て
まるで錬金術みたいってことでしょ?そんな上手い話があるわけ無い。

363 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/04 21:10:51 ID:eMAOoEu+
>>362
別に普通にある話でしょ
ただ家賃は保証されてるものでもないんで
そこら辺のリスクを加味すると錬金術とまではいかない

364 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/04 21:28:45 ID:b6+5KU4b
>>362
現金購入できなきゃ投資用不動産なんて買わない方がいいですよ。
頭金くらいの現金しか手持ちがなければネットオークションでも
やった方が全然効率的。両方やってる自分が言うのだから間違い
なし。

365 :364:04/11/04 21:35:14 ID:b6+5KU4b
で、できれば現金で買うにしても1Rなら3〜4室
くらいは持って「空室リスク」に対処しないと。
意外と管理費やら資産税やら持ち出しもかかるんで
錬金術はおろか場合によってはマイナス資産になって
しまう恐れ充分。

366 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/05 00:29:04 ID:bLDfwFg6
修繕費と管理費って大家持ちなの?
固定資産税も払ったりしたらきびしな。

367 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/05 08:30:39 ID:VvSWt7x8
マンションの固定資産税なんてたいしたことないってw


368 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/05 16:58:27 ID:1UsZid+q
ワンルームだと管理費1万強と固定資産税月割4千強で1万5千くらいが
常時かかるコストの平均。あと店子の出入りのときのリフォーム代が
10万台後半はかかる。これをどこまで敷金で落とせるかは業者の力量。
まぁ月に無駄銭1万5千が嫌でなければ、買うべし。
確かにいったん入居すれば賃借人は長くいる時代だからね。

369 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/05 19:53:52 ID:3lz1oWqC
>>366

管理費は居住者が払うのが普通でしょうねえ。エレベーターやら外灯は居住者が使っているわけですし。

固定資産税はたいしたことないけど、何でこんなのはらわにゃならんのか疑問。
40uでも年間3〜4万円程度??



370 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/06 04:09:56 ID:kIl02wrW
>マンションの固定資産税なんてたいしたことないってw

でもワンルームの家賃なんて安いから
大した事の無い固定資産税でも足ひっぱるだろ。

371 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/06 08:15:14 ID:13zh4vhr
管理費(大家負担)と共益費(賃借人負担)は違うものだよ。

維持費・管理費・空室リスクなどを考慮して、だいたい家賃の80パーセントが収入の目安(所得税控除前)だと考えればいいよ。

372 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/06 13:29:29 ID:vYkPNqw0
>>371

管理費と共益費はだいたい同額設定だから、相殺される場合がほとんどですよね??


373 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/06 14:15:12 ID:bGlljKGN
>>372
私は小さいながら一棟経営だから、認識が少し違うのかも知れないけど、参考にどうぞ。

管理費・・・大家が管理会社に支払う管理代行費用。クレーム処理対応・家賃管理(滞納取立て)・定期巡回など。一般には家賃の5%ほど。

共益費・・・賃借人が毎月家賃と共に払ってくれるもので、共用部分(階段・廊下・エントランスなど)の設備費用・電気代などに当てられる。


374 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/06 15:17:28 ID:mwd82mB1
>>373
たぶん、あなただけの認識と思われ。

375 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/07 00:54:17 ID:pSSL4aUb
お前らはアホか?


スプレッドが30%近くあるMM銘柄を売買して利益が出るわけ無いだろ?
どうせこのスレ立てたのも業者だろ。必死だな

376 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/07 00:56:34 ID:FZ1dAZja
>375
ワロタ

377 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/07 01:00:47 ID:pSSL4aUb
販売価格2000万
           買い取り価格1200万


こんな板でどうやって利益だすんだ?
たいがいにしてほしい。今からマンションを買おうとしてる奴、目を覚ませ

378 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/07 01:05:05 ID:FZ1dAZja
>377
スマソ。誤爆でなかったのですね。
このスレの人は、配当?で利益が出ると言いたいらしい。

379 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/07 01:11:52 ID:pSSL4aUb
>>378
ああ、あの10%の家賃保証とかってやつ?



380 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/07 03:57:40 ID:BVBVX3fD
俺はマンション投資してる(東京都内)

ローンが月15万円、月額家賃が月20万円。
よって月額+5万円

しかし税金だ手数料だなんだで、とんとんくさい

今後、店子が交代するときの空室期間は全く見積もらず、それもリスクw

でもさ、いいじゃん マンションオーナーとかいって女にモテレバ(w

381 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/07 07:49:42 ID:I7N+2q8a
スナックで「俺さぁ〜新宿と港区に不動産持ってるんだよ」って言ってる
やつが居た。
漏れも言うだけなら言えるけどハズカシイ

382 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/07 10:41:05 ID:75uFeiZt
それは恥ずかしい

383 :ley ◆e2FW4rUZL6 :04/11/07 11:57:26 ID:rIBqzQWb
東京には無いだろうけど2・300万のマンションなら下値限られてくるんじゃない?

販売価格200万
           買い取り価格160万


スプレッド20%あるけど家賃で少し取れればリスク小さい。
サミーネットより東京電力!


384 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/07 13:27:56 ID:u0otCxTr
借り手がないという罠

385 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/07 19:01:47 ID:pSSL4aUb
家賃を生み出さない不動産は糞。



自分が住んだらいいという奴は問題外。
損きりできない奴は死ぬ。

386 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/07 20:16:06 ID:OrJ0ostL
東京の売れ残り物件を地方にサバくのもテレアポの仕事だ罠。
電話に応じりゃ鴨がひっかかったと深夜2時3時まで催眠勧誘。
契約したが最後ド高い金利を押しつけらえて、ハイソレマデヨ。

387 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/07 20:35:17 ID:tXbcbDkS
>>386
そうだね,よくかかってくるよ
地元の人が買わない売れ残りを,買うわけ無いのにね
ましてや東京のようなリスクの高い物件にはまるで興味が無いのに,しつこさだけは天下一品
でも,ついにヤフーの掲示板に嫌がらせの投稿してやったよ
これからもどんどんしてやるから,待ってろよ

388 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/07 20:58:05 ID:tVSWWM+P
>>387
>ヤフーの掲示板
URLきぼん!

389 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/09 00:14:53 ID:BA6d6vjx
テレビで見たけど実質利回り平均5%くらいだってね。
それで30年経ったら価値はゼロ。空室リスクもある。
正直アホかと。



390 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/09 03:44:28 ID:vXTkVL3a
リートならすぐ売れて流動性もある。ワンルームなんざ買うな。

391 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/09 23:16:30 ID:BA6d6vjx
ガイアの夜明け見た?
「利回り10%以下なら赤字」だってさ。
ワンルームだってそれは変わらない。

低利回りの物件は玄人が買うはずもなく、素人に売りつけるしかない。
「投資用マンション、低金利時代の賢い投資!」と謳ってね。


392 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/10 01:01:21 ID:/Ngdz9rn
>>391
見た。感心したけど個人には無理かも。

>「利回り10%以下なら赤字」だってさ。

利回り10%以下なら「売り」だと考えてるって言ってた。
ただ物件によってはホールドだとも。

他の部分では同意。

393 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/10 11:08:26 ID:61wmo5XZ
前場引けたら狙ったようにまた勧誘の電話が来た。
以前は3時過ぎると電話してきたが、先方もかなり焦ってるのか。
ってなんで俺がデイトレやってること知ってるんだよw


394 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/10 11:15:22 ID:CHp07fWV
>>393

先方もデイトレやってたりしてw

395 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/10 18:51:14 ID:tr67q2UA
キャッシュで買えば赤字っTことないでしょ

396 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/10 20:56:39 ID:AgrEUvlP
中古の木造アパート一棟買いが話題になっていろいろ調べたけどなかなかいい物件てないよ。

397 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/10 21:00:19 ID:DOSXsdjt
>>393
不思議だよねぇー
3時すぎてホッと一息ついた時にちょうど勧誘の電話がくるよねぇー
なんなんだろあれ。

398 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/11 07:40:47 ID:TXUR7VSY
>>396
正直な話 探すのが5年遅い。
今出回ってるのは、漏れら業者が5年前から競売で落としたものをお化粧して再販してるもの。
旨味があるのは業者だけで、買わされるほうは全く旨味なし。

当時競売では利回り20-25%あるものもゴロゴロしてたが、今はないだろう。
まあそれだけ悲劇的な社会情勢の中買い向かったヤツが勝ちということだ。

399 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/11 11:46:28 ID:lpcRcA1o
>>398
やっぱ、餅は餅屋、ということですね。

400 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/11 12:42:44 ID:ME3sfjRk
>>398
常に業者は,利益が出るなら自分で買うし,利益が出ないくらいの価格で売る
単にそれだけのこと

401 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/14 09:39:28 ID:B0r7nH34
利回り10%以上確実の広告を見るとこんなのインチキだと思う。
そんなおいしい物件は業者が手放さない。
又は社員が自分で購入する。


402 :開業医@相場の肥やし:04/11/14 22:08:22 ID:KAdGaGF+
利回り14%の築19年アパート買ったけど、入居率9割きったことないのに
赤字だよ。修繕費がおそろしく高額。建てかえたほうがよかった。

403 :名無しさん@お金いっぱい。:04/11/15 00:25:46 ID:JTXnEZen
>>402
修繕費ってどんな修理?
やっぱ配管関係とか?

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